Contatti

In caso di sinistro al vostro servizio 24 ore su 24!

Pensionamento e ipoteche

cosa bisogna considerare?

I tassi d’interesse sui crediti ipotecari sono ancora convenienti. Invitano all’acquisto di immobili ad uso abitativo. Chi non lo ha già fatto, potrebbe cogliere l’occasione per concedersi il sogno di una casa propria. Ma è bene pianificare con attenzione – noi rispondiamo alle domande principali.

Visto che siete prossimi alla pensione, siete sicuri che vi verrà concessa un’ipoteca? E in vista del pensionamento per i proprietari si pone l’interrogativo: ammortizzare, sì o no? Ha senso prelevare l’avere dalla cassa pensioni per finanziare la proprietà di abitazioni in età avanzata o ridurre il debito ipotecario?

 

Per rispondere a queste domande dobbiamo prima chiarire brevemente come viene finanziata di solito la proprietà di abitazioni in Svizzera. Supponiamo che l’oggetto desiderato costi un milione di franchi svizzeri. Per il suo finanziamento occorre pagare almeno il 20% con mezzi propri. Il 10% di questi mezzi propri deve essere corrisposto in contanti. Per il rimanente 10% è possibile ricorrere al prelievo anticipato o alla costituzione in pegno dell’avere della cassa pensioni o del conto 3a o ancora a un riscatto della polizza di assicurazione sulla vita, se consentito.

 

In vecchiaia servono più mezzi propri

In caso di finanziamento dell’abitazione è possibile ricevere un anticipo pari a due terzi del valore venale dell’immobile con una prima ipoteca a tempo indeterminato. Le seconde ipoteche devono essere ammortizzate entro 20 anni o prima del raggiungimento dell’età di pensionamento. Ciò dimostra che con l’avanzare dell’età aumenta sensibilmente il fabbisogno di mezzi propri e anche l’importo delle rate di ammortamento annuali, poiché bisogna ammortizzare lo stesso importo in un periodo più breve. Inoltre, la banca o l’assicurazione si aspetta che l’acquirente sia in grado di pagare in qualsiasi momento un interesse ipotecario ipotetico del 5% e calcola la sostenibilità utilizzando questo tasso. Nella concessione di ipoteche, gli istituti finanziari puntano tra l’altro su una buona solvibilità.

 

Esempio di calcolo per un acquirente 50enne

Prezzo di acquisto CHF 1 000 000
Mezzi propri CHF 200 000
Totale ipoteca CHF 800 000
di cui da ammortizzabile entro i 65 anni

CHF 130 000

   

 

  Sostenibilità con tasso del 5% Sostenibilità con tasso del 2,7% *
  CHF CHF
Ipoteca CHF 670 000 33 500.- 18 090.-
Ipoteca da ammortizzare CHF 130 000 6 500.- 3 510.-
Ammortamento in 15 anni 8 670.-  8 670.-
Spese accessorie (0,1% del valore dell’immobile) 10 000.- 10 000.-
Totale addebito annuo 58 670.- 40 270.-
Totale addebito mensile 4 890.- 3 355.-
Reddito netto necessario per il finanziamento 176 010.-  

* (tasso d’interesse attuale ad es. per ipoteca decennale a tasso fisso)

 

Con maggiori mezzi propri il finanziamento diventa più semplice. L’ideale sarebbe ovviamente riuscire a coprire con mezzi propri, oltre al 20%, anche gli ulteriori 130 000 franchi. Verrebbe così a cadere l’ammortamento. Questo aspetto assume sempre più importanza man mano che aumenta l’età dell’acquirente dell’immobile considerato nell’esempio. A 57 anni, l’ammortamento della seconda ipoteca dovrebbe avvenire nell’arco di 8 anni, rendendo spesso impossibile un finanziamento con solo il 20% di mezzi propri.

 

Quando l’immobile di proprietà si trasforma in una trappola...

Probabilmente un potenziale acquirente può corrispondere molto più del 33% di mezzi propri, siano essi risparmi, averi prelevati dalla cassa pensioni o soldi di un acconto sulla quota ereditaria. Ma in tal caso non bisogna dimenticare che gran parte del patrimonio sarebbe legato al proprio immobile e che, in caso di un prelievo anticipato dalla cassa pensioni, la rendita di vecchiaia e la rendita vedovile risulterebbero ridotte. Se si vincola troppo capitale nell’immobile intaccando il reddito derivante dalla rendita a causa di un prelievo anticipato dalla cassa pensioni, può essere difficile o addirittura impossibile incrementare nuovamente l’ipoteca in caso di necessità, perché la sostenibilità potrebbe non essere più garantita. In questo caso può accadere di essere costretti a vendere il tanto amato immobile, ad esempio per pagare delle spese di cura. L’ammontare delle ipoteche si riflette anche sull’onere fiscale.

 

Avete domande su pensionamento e ipoteche? Presso il Centro per la pianificazione pensionistica CPP lavora un team di esperti abituati a confrontarsi ogni giorno con le tematiche legate alla previdenza. Sono sempre disponibili a condividere le proprie conoscenze e a offrire una consulenza completa. Contattate il CPP, gli esperti sono a vostra disposizione.