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Pensionierung und Hypotheken

Was muss beachtet werden?

Die Zinsen für Hypothekarkredite sind weiterhin verlockend tief. Das macht den Erwerb von Wohneigentum attraktiv. Wer es nicht bereits getan hat, möchte vielleicht die Gelegenheit nutzen und bald in den eigenen vier Wänden wohnen. Doch sorgfältiges Planen lohnt sich – wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Bekommen Sie als angehende Pensionierte überhaupt noch eine Hypothek? Und für Eigenheimbesitzer stellt sich im Hinblick auf die Pensionierung die Frage: amortisieren – ja oder nein? Ist es sinnvoll, Geld aus der Pensionskasse zu beziehen, um sich aufs Alter Wohneigentum zu finanzieren oder mit diesem Geld die Hypothekenschuld zu reduzieren?

 

Um diese Fragen zu beantworten, bedarf es einer kurzen Erklärung, wie Wohneigentum in der Schweiz typischerweise finanziert wird. Gehen wir davon aus, das gewünschte Kaufobjekt kostet eine Million Schweizer Franken. Um dieses Wohnobjekt zu finanzieren benötigt man mindestens 20 Prozent eigene Mittel. 10 Prozent dieser eigenen Mittel müssen Bar eingebracht werden. Die weiteren 10 Prozent könnten auch durch Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskassengeldern oder Guthaben aus 3a Konti oder aber auch aus rückkaufsfähigen Lebensversicherungspolicen bereitgestellt werden.

 

Mehr eigene Mittel im Alter nötig

Bei einer Hausfinanzierung können zwei Drittel des Verkehrswertes des Eigentumsobjekts mit einer ersten Hypothek auf unbestimmte Zeit belehnt werden. Zweite Hypotheken sind innerhalb von 20 Jahren oder vor Erreichen des Rentenalters zu amortisieren. Das zeigt, dass mit zunehmendem Alter der Bedarf an eigenen Mitteln erheblich grösser wird, dass aber auch die Höhe der jährlichen Amortisationsraten steigt, da der gleiche Betrag über einen kürzeren Zeitraum amortisiert werden muss. Zusätzlich erwartet die Bank oder Versicherung, dass der Käufer eine kalkulatorische Hypothekarbelastung von 5 Prozent jederzeit bezahlen kann und berechnet die Tragbarkeit mit diesem Satz. Finanzinstitute legen bei Hypothekenvergabe zudem grossen Wert auf eine solide Bonität und gute Solvabilität.

 

Ein Berechnungsbeispiel eines 50-jährigen Käufers

Kaufpreis CHF 1'000'000
Eigene Mittel CHF    200'000
Hypothek total CHF    800'000
davon bis Alter 65 zu amortisieren

CHF    130'000

   

 

  Tragbarkeit bei 5% Tragbarkeit bei 2,7% *
  CHF CHF
Hypothek CHF 670'000 33'500 18'090
Hypothek zu amortisieren CHF 130'000 6'500 3'510
Amortisation in 15 Jahren 8'670  8'670
Nebenkosten (0,1% vom Liegenschaftswert) 10'000 10'000
Jährliche Belastung total 58'670 40'270
Totale monatliche Belastung 4'890 3'355
Benötigtes Netto-Einkommen für die Finanzierung 176'010  

* (aktuelles Zinsniveau z.B. Festhypothek 10 Jahre)

 

Einfacher wird die Finanzierung mit mehr Eigenmitteln. Ideal natürlich, wenn man zusätzlich zu den 20 Prozent an Eigenmitteln auch die weiteren 130'000 Franken selber einbringen kann. Dies hat den Vorteil, dass die Amortisation wegfällt. Dieser Punkt ist umso wichtiger, je älter der Käufer der oben genannten Liegenschaft ist. Mit 57 Jahren hätte die Amortisation der zweiten Hypothek innert 8 Jahren zu erfolgen, was eine Finanzierung mit nur 20 Prozent Eigenmitteln häufig unmöglich macht.

 

Die eigene Immobilie als Falle?

Denkbar ist auch, dass die Käuferschaft deutlich mehr als 33 Prozent eigene Mittel einbringen kann, sei es durch Ersparnisse, durch einen Bezug aus der Pensionskasse oder den Erhalt eines Erbvorbezugs. Dabei gilt es zu bedenken, dass ein grosser Teil des Vermögens in der eigenen Immobilie gebunden und bei der Variante des Pensionskassenvorbezugs die eigene Altersrente und die Witwenrente reduziert wird. Ist zu viel Kapital in der Immobilie gebunden und wegen eines Vorbezugs aus der Pensionskasse das Renteneinkommen gering, kann es im Bedarfsfall schwierig oder gar unmöglich sein, die Hypothek wieder zu erhöhen, da die Tragbarkeit unter Umständen nicht mehr gegeben ist. In diesem Fall kann es passieren, dass man die so geliebte Liegenschaft unter Not verkaufen muss, um zum Beispiel die Kosten eines Pflegefalls zu decken. Auch die eigene Steuerbelastung wird durch die Höhe der Hypotheken beeinflusst.

 

Haben Sie Fragen zur Pensionierung und Hypotheken? Im Zentrum für Pensionsplanung arbeiten Experten, die sich täglich mit Themen rund um die Vorsorge befassen. Ihr Wissen teilen Sie gerne mit Ihnen und bieten Ihnen eine umfangreiche Beratung an. Kontaktieren Sie das ZfP, die Experten sind gerne für Sie da.