Wenn man diese Frage mit einem Satz beantworten könnte, wäre das Leben als Eigenheimbesitzer sehr viel einfacher. Aber die Entscheidung liegt nicht auf der Hand: Wenn Sie Ihre Hypothek amortisieren, bezahlen Sie weniger Zinsen. Aber wenn Sie Ihre Hypothekarschuld so belassen, können Sie Steuern sparen.
Was lohnt sich also mehr? Finden Sie heraus, welche Strategie für Sie persönlich am meisten Sinn macht. Diese vier Fragen helfen Ihnen dabei:
- Zinsen: Was kostet mich meine Hypothek?
- Steuern: Wie viel kann ich mit meiner Hypothekarschuld sparen?
- Gewinn: Was kann ich mit meinem Geld sonst erwirtschaften?
- Pensionierung: Was werde ich mir im Alter noch leisten können?
Zinsen: Was kostet mich meine Hypothek?
Beim Abschluss einer Hypothek überprüft die Bank Ihre Tragbarkeit. Die Wohnkosten (Zinsen, Unterhalt, Nebenkosten) dürfen maximal ein Drittel Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Gerechnet wird mit einem langfristigen Durchschnittszins von 5%.
Klar reglementiert ist auch die Höhe der Hypothekarschuld: Sie darf maximal 80% des Immobilienwerts betragen. Den Rest müssen Sie in Form von Eigenmitteln einbringen. Das sind unter anderem eigene Ersparnisse, Gelder aus der Vorsorge 3a oder Pensionskasse. Maximal 65% dieser Schuld nehmen Sie mit einer ersten Hypothek auf, den Rest im Normalfall mit einer zweiten. Diese müssen Sie innerhalb von 15 Jahren, oder bis Sie pensioniert werden, zurückbezahlen. Alle weiteren Rückzahlungen sind freiwillig.
Machen Sie für sich folgende Rechnung: Angenommen der Zinssatz Ihrer Hypothek liegt bei 2%. Wenn Sie CHF 100'000.– amortisieren, zahlen Sie jährlich CHF 2‘000.– weniger Zinsen. Wenn der Zinssatz nur halb so hoch ist, sparen Sie nur CHF 1‘000.– Zinsen pro Jahr. Sprich: Je höher der Zinssatz, desto eher lohnt sich eine Amortisation.
Steuern: Wie viel kann ich mit meiner Hypothekarschuld sparen?
Kennen Sie die Aussage «Mit hohen Hypotheken spart man viel Steuern»? Das ist nicht immer richtig. Im Gegenteil: Oft lohnt es sich nicht, wegen tieferen Steuern aufs Amortisieren zu verzichten.
Ein Beispiel: Wenn Sie freiwillig CHF 50‘000.– Ihrer ersten Hypothek amortisieren, bezahlen Sie pro Jahr CHF 1000.– weniger Zinsen (Zinssatz 2%). Diesen Betrag können Sie nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen, deshalb steigen Ihre Steuern um wenige hundert Franken. Sie fahren so aber definitiv günstiger, als wenn Sie weiterhin diese CHF 1‘000.– Zinsen zahlen würden.
Gewinn: Was kann ich mit meinem Geld sonst erwirtschaften?
Sie haben ein paar tausend Franken gespart und überlegen sich: Wie kann ich am meisten von diesem Geld profitieren? Indem ich meine Hypothekarschulden reduziere und weniger Zinsen bezahle? Oder indem ich dieses Geld anderweitig investiere und auf eine gute Rendite hoffe?
Die Antwort ist simpel: Wenn Sie für Ihre Hypothekarschuld 2% Zins bezahlen, muss Ihre Investition mehr als 2% Ertrag bringen, damit sie Sinn macht. Der Grenzsteuersatz mindert jedoch die erforderliche Rendite. Der Grenzsteuersatz gibt an, wie stark ein zusätzlicher Franken Einkommen besteuert werden muss.
«Wer sein Erspartes in den nächsten Jahren nicht braucht und keine risikoreichen Anlagen tätigen will, soll deshalb lieber seine Hypothekarschuld zurückzahlen», sagt der Experte Christian Breutel.
PENSIONIERUNG: WAS WERDE ICH MIR IM ALTER NOCH LEISTEN KÖNNEN?
Wenn jemand pensioniert wird, sinkt das Einkommen um durchschnittlich 30% bis 40%, da anstatt des gewohnten Lohnes nur noch Renten aus 1. Säule (AHV) und evtl. 2. Säule (Pensionskasse) fliessen. Deshalb macht es Sinn, die Hypothekarschuld vorher so stark zu reduzieren, dass die Tragbarkeit auch im 3. Lebensabschnitt gewährleistet ist.
Oft muss neben der Amortisation der 2. Hypothek auch noch ein Teil der 1. Hypothek abbezahlt werden, damit der Grundsatz des Drittels des Nettohaushaltseinkommens erhalten bleibt. Sofern man dies genügend früh angeht, kann man die Finanzierung sicherstellen. Deshalb gilt es, sich frühzeitig zu informieren und das Gespräch mit einem Berater zu suchen.
SINNVOLLE ALTERNATIVE: INDIREKTE AMORTISATION
Bei dieser Art der Rückzahlung überweisen Sie Ihr Geld nicht der Bank, sondern auf ein Säule-3a-Konto, das gute Erträge abwirft. Sie verpfänden also Ihr Geld der Bank, es wird erst später zur Amortisation benutzt. Einzahlen dürfen Sie maximal CHF 7‘056.– pro Jahr, die Sie dann vollumfänglich von den Steuern abziehen können.
Amortisieren oder nicht? Können Sie diese Frage jetzt für sich beantworten? Wenn Sie mehr Unterstützung brauchen, helfen Ihnen die Hypotheken-Experten von Generali gerne dabei, Ihre Amortisations-Strategie zu finden.
Der Autor
Christian Breutel, Director Real Estate & Mortgages, Fortuna Investment
Fortuna Investment AG ist eine Tochtergesellschaft der Generali (Schweiz) Holding AG