NOTIFICA DEI DIFETTI IN CASO DI DIFETTI NELL’APPARTAMENTO

LA PROCEDURA CORRETTA DA SEGUIRE IN CASO DI NOTIFICA DEI DIFETTI

In linea di principio, il locatore/la locatrice ha l’obbligo di mantenere l’appartamento in locazione in uno stato che lo renda idoneo allo scopo pattuito. Rispetto a tale idoneità, che in questo caso riguarda l’abitabilità, sussistono dei parametri oggettivi, tra cui rientrano una temperatura degli ambienti accettabile e delle dotazioni perfettamente funzionanti. Tuttavia, talvolta possono subentrare dei difetti che compromettono notevolmente l’abitabilità dell’appartamento: perdite d’acqua dal soffitto, spifferi d’aria fredda attraverso le finestre chiuse o mancanza d’acqua calda. In tal caso, sei obbligato/a a informare il tuo locatore/la tua locatrice. Di seguito ti illustriamo come procedere in tal senso.

Cos’è una notifica dei difetti?

Nel momento in cui rilevi un difetto nel tuo appartamento in locazione, ti consigliamo di chiamare subito l’amministratore e illustrargli il problema. Appuntati come promemoria anche la data e l’ora della telefonata. Per legge, sei addirittura tenuto/a a notificare eventuali difetti. Inoltre, la comunicazione dei difetti al locatore/alla locatrice rappresenta il presupposto necessario per far valere i tuoi diritti in tal senso. Nel caso in cui l’amministratore non intervenga subito, puoi quindi scrivere una notifica dei difetti. Di seguito ti forniamo maggiori informazioni su come strutturare tale lettera. La notifica dei difetti dovrà, quindi, essere inviata, possibilmente tramite raccomandata, al locatore/alla locatrice conservando la ricevuta postale.

Varie tipologie di difetti

Negli appartamenti in locazione possono subentrare varie tipologie di difetti. Dal punto di vista legale risultano sempre decisive le aspettative sulla base delle circostanze. Ad esempio, l’idoneità all’uso in un palazzo vecchio affittato a basso costo è spesso valutata diversamente rispetto a quella in una nuova costruzione a cui si applica un canone di locazione più alto. Inoltre, il diritto di locazione opera una distinzione in base al livello di gravità del difetto:

• Difetti di lieve entità: nel bene locato, si considera di lieve entità un difetto facilmente risolvibile apportando piccole migliorie o effettuando una semplice pulizia. Tra tali difetti rientrano, ad esempio, guarnizioni difettose delle porte, rubinetti che perdono o uno scarico ostruito.
• Difetti di media entità: si parla di media entità nel caso di difetti che compromettono la permanenza nell’appartamento in locazione, senza tuttavia renderla irragionevole. Rientrano in questa categoria, ad esempio, i lievi danni causati dall’acqua, le finestre che provocano infiltrazioni d’acqua (se la causa è imputabile a un problema più grave rispetto a una guarnizione difettosa) o la carta da parati scollata.
• Difetti di elevata entità: si definiscono di elevata entità i difetti che rendono irragionevole abitare all’interno del bene locato. Esempi in tal senso sono un guasto generale al riscaldamento nei mesi invernali, un grave danno causato dall’acqua o un’infestazione da muffa dannosa per la salute.

In base alla tipologia di difetto, come locatore o locataria ti sono riconosciuti diversi diritti. In ogni caso, il presupposto necessario in tal senso è l’invio tempestivo di una notifica dei difetti.

I tuoi diritti in caso di difetti nell’appartamento

Sulla base dell’art. 259 CO, in caso di difetti di lieve entità, che sorgono durante il periodo di locazione, il locatario o la locataria ha l’obbligo di provvedere personalmente all’eliminazione di tali difetti. Tuttavia, questo si applica soltanto nel caso in cui l’eliminazione del difetto possa essere effettuata a mano senza alcuno sforzo e senza disporre di conoscenze tecniche speciali. Nel caso in cui i difetti risultino più gravi, subentra invece il diritto all’eliminazione, che presuppone tuttavia il fatto che il locatario o la locataria abbiano precedentemente segnalato il danno per mezzo di una notifica dei difetti. Nel caso in cui tu non segnali un difetto e questo comporti dei danni conseguenti, potresti essere chiamato/a a rispondere di tali danni. Qualora, in seguito, il locatore/la locatrice non elimini immediatamente il difetto, ti si prospettano diverse possibilità. Ad esempio, puoi versare il canone di locazione su un conto speciale. Puoi richiedere informazioni al riguardo all’autorità di conciliazione in materia di diritto di locazione e d’affitto. Inoltre, hai il diritto di ridurre il canone di locazione per il periodo di tempo in cui sussiste il difetto. Tale diritto si applica anche retroattivamente fino a un massimo di cinque anni precedenti al momento in cui è avvenuta la notifica dei difetti. In alcuni casi potrebbe anche spettarti un diritto al risarcimento danni. E, non da ultimo, in caso di difetti di elevata entità hai anche facoltà di disdire il contratto senza preavviso.

Scrivere una notifica dei difetti

Scrivere una notifica dei difetti risulta, di base, molto semplice. All’interno della lettera, fai riferimento alla telefonata in cui hai segnalato il difetto e scrivi una lista di tutti i difetti rilevati nel tuo appartamento. Tra questi elencherai quelli per cui richiedi un intervento risolutivo. Inoltre, ti consigliamo di specificare il fatto che ti riservi di adire le vie legali. Una copia della lettera dovrà assolutamente essere conservata nella tua documentazione. Nel nostro portale risorse utili trovi un modello di notifica dei difetti da scaricare, che dovrai solo compilare inserendo le tue informazioni personali.

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