Bei Mängeln in der Mietwohnung, vom undichten Fenster bis zum Wasserschaden, ist eine Mängelrüge der richtige erste Schritt. Aber was für Ansprüche haben Sie überhaupt bei welchen Mängeln und wie verfassen Sie eine Mängelrüge, die Ihnen Ihre Rechte sichert? Alles Wichtige dazu haben wir hier für Sie zusammengefasst.
DAS RICHTIGE VORGEHEN BEI EINER MÄNGELRÜGE
Grundsätzlich steht die Vermieterschaft in der Pflicht, die Mietwohnung so zu unterhalten, dass sie zum vereinbarten Zweck tauglich ist. Für diese Tauglichkeit, in diesem Fall zum Bewohnen, gibt es objektive Massstäbe. Zu diesen zählen eine erträgliche Raumtemperatur und funktionierende Ausstattung. Hin und wieder können allerdings Mängel auftreten, die zu deutlichen Beeinträchtigungen der Wohntauglichkeit führen: Es tropft von der Decke, kalte Luft zieht durch die geschlossenen Fenster oder das Wasser wird nicht warm. Dann müssen Sie die Vermieterschaft informieren. Wie Sie dabei vorgehen, erklären wir Ihnen hier.
Was ist eine Mängelrüge?
Wenn Sie einen Mangel an Ihrer Mietwohnung bemerken, sollten Sie direkt bei der Verwaltung anrufen und das Problem schildern. Machen Sie sich ausserdem eine Notiz, in der Sie Datum und Uhrzeit des Anrufs vermerken. Zur Meldung von Mängeln sind Sie sogar gesetzlich verpflichtet. Ausserdem ist die Mängelanzeige bei der Vermieterschaft die Voraussetzung für Ihre Mängelrechte. Falls die Verwaltung nicht umgehend tätig wird, können Sie eine Mängelrüge schreiben. Mehr über den Aufbau eines solchen Schreibens erfahren Sie im Folgenden. Die Mängelrüge senden Sie idealerweise per Einschreiben an die Vermieterschaft und bewahren den Postbeleg auf.
Verschiedene Arten von Mängeln
Bei Mietwohnungen können unterschiedliche Wohnungsmängel auftreten. Aus rechtlicher Sicht spielt immer eine Rolle, was bei den gegebenen Umständen zu erwarten ist. So wird die Gebrauchstauglichkeit in einem günstig vermieteten Altbau oft anders eingeschätzt als in einem Neubau mit höherem Mietzins. Darüber hinaus unterscheidet das Mietrecht nach dem Schweregrad des Mangels:
- Kleiner Mangel: Wenn ein Mangel an der Mietsache durch einfaches Ausbessern oder Reinigen leicht zu beheben ist, gilt er als klein. Hierzu zählen beispielsweise defekte Türdichtungen, ein tropfender Wasserhahn oder ein verstopfter Abfluss.
- Mittlerer Mangel: Wenn ein Mangel das Wohnen in der Mietwohnung zwar beeinträchtigt, aber nicht unzumutbar macht, dann spricht man von einem mittleren Mangel. In diese Kategorie fallen etwa leichte Wasserschäden, undichte Fenster (wenn die Ursache mehr als eine defekte Dichtung ist) oder abblätternde Tapeten.
- Schwerer Mangel: Ist es aufgrund eines Mangels gar nicht mehr zumutbar, im Mietobjekt zu wohnen, bezeichnet man den Mangel als schwer. Beispiele hierfür sind ein kompletter Heizungsausfall in den Wintermonaten, ein schwerer Wasserschaden oder gesundheitsschädlicher Schimmelbefall.
Je nach Art des Mangels haben Sie als Mieterin oder Mieter unterschiedliche Ansprüche. Voraussetzung hierfür ist allerdings in jedem Fall eine rechtzeitige Mängelrüge.
Ihre Ansprüche bei Wohnungsmängeln
Bei kleinen Mängeln, die während des Mietzeitraums entstehen, ist die Mieterin oder der Mieter nach Art. 259 OR selbst zur Behebung des Mangels verpflichtet. Dies gilt allerdings nur, falls das Beheben mühelos und ohne spezielles Fachwissen von Hand geht. Fallen die Mängel schwerer aus, dann besteht ein Beseitigungsanspruch. Dieser setzt allerdings voraus, dass Sie die Beeinträchtigung zuvor durch eine Mängelrüge angezeigt haben. Wenn Sie einen Mangel nicht melden und daraus Folgeschäden entstehen, sind Sie für diese haftbar. Falls die Vermieterschaft den Mangel dann nicht umgehend beseitigt, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen. So können Sie etwa den Mietzins auf einem speziellen Konto deponieren. Informationen hierzu erhalten Sie von der Mietschlichtungsbehörde. Ausserdem haben Sie Anspruch darauf, den Mietzins für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, zu reduzieren. Dies geht auch rückwirkend für bis zu fünf Jahre bis zum Zeitpunkt der Mängelrüge. Unter Umständen steht Ihnen darüber hinaus auch Schadenersatz zu. Nicht zuletzt haben Sie bei schweren Mängeln auch das Recht, fristlos zu kündigen.
Eine Mängelrüge schreiben
Eine Mängelrüge zu schreiben geht im Grunde ganz einfach. Sie verweisen darin auf ihre telefonische Mängelmeldung und schreiben eine Mängelliste für Ihre Wohnung. Darin zählen Sie Mängel auf, deren Beseitigung Sie wünschen. Ausserdem sollten Sie darauf hinweisen, dass Sie sich rechtliche Schritte vorbehalten. Bewahren Sie unbedingt eine Kopie des Briefes für Ihre Unterlagen auf. In unserer Wissensdatenbank finden Sie eine Mängelrüge-Vorlage zum Download. Diesen Musterbrief für eine Mängelrüge müssen Sie nur noch mit Ihren individuellen Informationen ausfüllen.
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