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Eigenheim finanzieren

Endlich: Der richtige Moment und das passende Objekt sind da. Sie können sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen. Bevor Sie in Ihre eigenen vier Wände ziehen, müssen Sie die Finanzierung klären. Wer gut informiert ist, wird die richtigen Entscheidungen treffen. Beschäftigen Sie sich frühzeitig mit diesem Thema, damit Sie günstig und gut abgesichert wohnen können.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, brauchen Sie zuerst das nötige Kapital. Sie werden eigenes Geld bereitstellen und zusätzlich eine oder mehrere Hypotheken aufnehmen müssen. Bleiben Sie realistisch und berechnen Sie Ihren Preishorizont, bevor Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Und listen Sie in Ruhe auf, was Ihnen an Ihrem künftigen Zuhause wichtig ist. 

Von welchem Zuhause träumen Sie?

 

Suchen Sie ein älteres Haus, das Sie selbst renovieren können, oder einen modernen Neubau? Soll Ihr Eigenheim mitten in der Stadt oder möglichst abgelegen auf dem Land stehen? Bevorzugen Sie eine Wohnung mit Balkon oder ein Reihenhaus mit Garten? Diese Fragen sollten Sie für sich beantworten, bevor Sie mögliche Objekte besichtigen. Gleichzeitig macht es Sinn, sich zu überlegen, wie lange Sie in Ihrem Traumobjekt leben wollen und wie Sie sich die Zeit nach Ihrer Pensionierung vorstellen.

 

 

Gehen Sie die Verwirklichung Ihres Wohntraums am Anfang pragmatisch an. Das sind die ersten zwei Schritte:

 

 

  1. Klären Sie zuerst Ihre persönlichen Bedürfnisse rund ums Eigenheim.

 

  • Wie viele Personen sollen darin wohnen?
  • Wie viele Räume oder wie viel Fläche brauchen Sie?
  • Wo soll es stehen?
  • Wie lange darf Ihr Arbeitsweg maximal sein?
  • Was ist beim Grundriss wichtig?
  • Möchten Sie einen Garten oder einen Balkon?
  • Weitere Inputs finden Sie in unserer Checkliste «Erste Bedürfnisabklärung».

 

 

  1. Klären Sie danach, wie viel Sie für Ihr Eigenheim maximal bezahlen können. Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie ein paar Fakten zu Ihrer finanziellen Situation kennen.

 

 

 

 

Die grosse Frage: Wie viel Wohneigentum können Sie sich leisten?

 

Diese Frage sollten Sie sich stellen, bevor Sie erste Objekte besichtigen. Mit den folgenden Informationen werden Sie schnell eine Antwort darauf finden. Die Basis jeder Finanzierung ist die Aufteilung in Eigenkapital und Fremdkapital:

  • Eigenkapital: Dieses Geld steuern Sie selbst bei. Entweder nehmen Sie Bargeld von Ihrem Konto, lassen sich einen Betrag aus Ihrer Pensionskasse auszahlen, verkaufen Wertschriften oder sind in der Lage, ein Erbe vorzubeziehen. Auch Eigenleistung gilt als Eigenkapital, wenn Ihnen beispielsweise das Bauland gehört oder wenn Sie beim Bau der Immobilie mitarbeiten. Das Eigenkapital muss mindestens 20% des Kaufpreises ausmachen.
  • Fremdkapital: Damit finanzieren Sie im Normalfall den grössten Teil des Kaufpreises. Sie nehmen es als Hypothekarkredit bei einer Bank, einer Versicherung oder bei einem andern Finanzinstitut auf. Grundsätzlich wird dieses Fremdkapital in eine erste Hypothek (max. 65% des Kaufpreises) und in eine zweite (max. 15% des Kaufpreises) aufgeteilt. Für die zweite Hypothek bezahlen Sie meistens einen höheren Zins. Den Kreditbetrag dieser zweiten Hypothek müssen Sie innerhalb von 15 Jahren oder bis zu Ihrer Pensionierung amortisieren, also zurückzahlen. Wenn Sie für das ganze Fremdkapital nur eine Hypothek abschliessen, müssen Sie alles über 65% des Kaufpreises in derselben Zeit amortisieren.

 

So rechnen Sie die Tragbarkeit aus

Die Faustregel lautet: Sie sollten fürs Wohnen nicht mehr als einen Drittel Ihres Einkommens aufwenden. Das gilt für Mieter genauso wie für Eigenheimbesitzer. Wenn Sie bei einer Bank oder einer Versicherung eine Hypothek aufnehmen wollen, wird dort eine Tragbarkeitsrechnung erstellt. Man vergleicht also Ihr Einkommen mit den zu erwartenden Wohnkosten. Zu den Wohnkosten bei einem Eigenheim zählen:

 

  • Hypothekarzinsen
  • Amortisation der zweiten Hypothek
  • Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts)

 

Beim Hypothekarzins gehen die Anbieter nicht vom momentanen, wahrscheinlich recht tiefen Zinssatz aus, sondern von einem künftigen Durchschnittswert. So können Bank oder Versicherung davon ausgehen, dass Sie die Hypothek auch dann halten können, wenn die Zinsen steigen. 

 

 

 

 

So nehmen Sie Eigenkapital aus Pensionskasse und Säule 3a 

 

Mit der Säule 3a und Ihrer Pensionskasse sparen Sie in erster Linie fürs Alter. Nur in Ausnahmefällen dürfen Sie Geld aus dieser Vorsorge herausnehmen. Der Kauf von Wohneigentum ist eine solche Ausnahme – vorausgesetzt, Sie wohnen selbst darin und vermieten die Immobilie nicht. Mit dem Geld aus der 2. und 3. Säule können Sie Ihr Eigenkapital erhöhen, ohne dass Sie Ihre Ersparnisse komplett aufbrauchen müssen. Je mehr Eigenkapital Sie beisteuern, desto weniger Hypothekarzinsen werden Sie bezahlen. Sie haben zwei Möglichkeiten, Geld aus der Säule 3a und aus der Pensionskasse zu verwenden: in Form eines Vorbezugs oder als Verpfändung.

 

 

Vorbezug aus der Pensionskasse

Sie dürfen Erspartes aus der Pensionskasse nehmen, um ein Eigenheim zu finanzieren. Wichtig: Sie müssen mindestens 10% des Kaufpreises mit eigenem Geld finanzieren, dieser Anteil darf also nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen.

 

Das sind die Regeln für einen Vorbezug:

 

  • Ein Vorbezug aus der Pensionskasse ist nur alle 5 Jahre möglich.
  • Der Mindestbetrag liegt im Normalfall bei CHF 20‘000.
  • Im Vorsorgeausweis Ihrer Pensionskasse steht, wie viel Sie minimal und maximal vorbeziehen dürfen.
  • Beide Ehepartner müssen unterschreiben.
  • Der Vorbezug wird im Grundbuch eingetragen.
  • Beim Verkauf Ihres Eigenheims müssen Sie diesen Betrag wieder in die Pensionskasse einzahlen.

 

Ein Vorbezug aus der Pensionskasse bedeutet, dass Sie im Alter weniger Rente aus dieser zweiten Säule erhalten werden. Bei einzelnen Anbietern sinken nach einem Vorbezug auch die Leistungen bei Invalidität und Todesfall. Analysieren Sie Ihre Situation genau und klären Sie ab, ob es Sinn macht, die entstandene Lücke in der Pensionskasse zu füllen.

 

Achtung: Ein Vorbezug aus der Pensionskasse kann einen grossen Nachteil haben. Wenn Sie Ihr Eigenheim unter dem Kaufpreis verkaufen müssen, verlieren Sie einen Teil Ihrer Altersvorsorge. Schaffen Sie es, Ihr Wohneigentum ohne Geld aus der Pensionskasse zu finanzieren? Dann verzichten Sie auf einen Vorbezug.

 

 

Verpfändung der Pensionskasse

Wenn Sie Geld aus der Pensionskasse verpfänden, sieht die Bank oder die Versicherung diesen Betrag nur als Sicherheit an. Es bleibt also in der beruflichen Vorsorge. Sie erhalten für diese Verpfändung ein Darlehen, mit dem Sie eine Hypothek aufnehmen können, die bis zu 90 Prozent des Kaufpreises ausmachen darf. Der Zinssatz dafür ist ähnlich hoch wie bei der ersten Hypothek. 

 

Das sind die Vorteile einer Verpfändung:

 

  • Sie profitieren weiterhin von der vollen Leistung Ihrer Pensionskasse.
  • Das gesamte Kapital in der Pensionskasse wird weiterhin verzinst.
  • Weil Ihre Hypothek höher sein darf, können Sie mehr Schulden von den Steuern abziehen.

     

Achtung: Weil Sie eine höhere Hypothek aufnehmen können, werden auch Ihre Hypothekarzinsen teurer. Zudem müssen Sie das Darlehen im Normalfall bis zur Pensionierung zurückzahlen.

 

 

Verpfänden ist grundsätzlich die bessere Lösung

 

Wenn Sie eine der beiden Varianten erwägen, ist eine Verpfändung der Pensionskasse grundsätzlich die bessere Lösung. Vorausgesetzt, Sie verdienen genug, um die höheren Hypothekarzinsen zahlen zu können. Zudem brauchen Sie die Einwilligung der Bank oder der Versicherung, wenn Sie nach der Verpfändung einen Teil Ihres Guthabens aus der Pensionskasse beziehen möchten. Beispielsweise um sich selbstständig zu machen.

 

 

Als Eigenkapital: Geld aus der Säule 3a beziehen

 

Mit dem Geld aus Ihrer Säule 3a haben Sie dieselben Möglichkeiten wie mit dem Kapital aus der Pensionskasse. Sie können es als Sicherheit für ein Darlehen verpfänden. Oder aber Sie lassen sich einen Teil des Guthabens auszahlen, um Ihr Eigenkapital zu erhöhen. Hier gibt es einen entscheidenden Unterschied: Das Geld aus der Säule 3a gilt als «eigenes» Geld, Sie dürfen es also zu den 10% zählen, die Sie beim Eigenkapital selbst finanzieren müssen. 

 

 

Der Hypotheken-Dschungel: Welche ist die richtige für Sie?

 

Ohne Hypothekarkredit kein Eigenheim. Die Hypothek ist das wichtigste Element einer Eigenheim-Finanzierung. Das Angebot auf dem Schweizer Markt ist riesig. In der Regel werden Sie jedoch überall auf dieselben drei Modelle treffen:

 

  • Variable Hypothek: Der Zinssatz dieser Hypothek passt sich laufend dem Markt an. Sie hat keine fixe Laufzeit. Üblicherweise können Sie die variable Hypothek innerhalb von drei bis sechs Monaten kündigen oder sie in ein anderes Modell umwanden.  
  • Festhypothek: Hier wird der Zinssatz bei Vertragsabschluss fixiert, er gilt für die ganze Laufzeit. Diese beträgt bei einer Festhypothek zwischen einem und zehn Jahren. Gewisse Banken oder Versicherungen bieten auch Laufzeiten von 25 Jahren oder noch mehr an. Wenn Sie aus einer Festhypothek aussteigen wollen, zahlen Sie teilweise hohe Bussen.
  • Libor-Hypothek: Dieses Modell ist ein Mix aus variabler und fester Hypothek. Sie schliessen die Libor-Hypothek für eine bestimmte Laufzeit ab (2 bis 5 Jahre). Der Zinssatz bleibt trotzdem variabel. Er passt sich dem sogenannten Libor (London Interbank Offered Rate) an. Dieser Zinssatz kann innerhalb von kurzer Zeit sehr stark schwanken. Sie können zwar eine Obergrenze für den Zins (genannt Cap) definieren, das kostet aber zusätzlich.

 

Bei Generali haben Sie die Wahl zwischen variablen und festen Hypotheken zu fairen Zinsen und flexiblen Konditionen. Uns ist wichtig, dass Sie sich möglichst frei entscheiden können. Sie profitieren von folgenden Vorteilen:

 

  • Sie können jährlich freiwillig bis zu CHF 20'000 zurückzahlen, ohne Kostenfolge.
  • Wenn Ihre Hypotheken unterschiedlich auslaufen, können Sie das Ende der Laufzeiten anpassen.
  • Günstige Zinsen fixieren wir für Sie ein Jahr im Voraus, ohne Forward-Zuschlag.

 

 

 

 

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