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Leben im Eigenheim

Kaum leben Sie im eigenen Zuhause, kommen neue Entscheidungen auf Sie zu. Sie müssen sich überlegen, ob und wie Sie Ihre Hypothek amortisieren wollen. Auch beim Thema Unterhalt gibt es einiges zu klären, damit Sie möglichst viele Steuern sparen können. Hier finden Sie Antworten auf die meistgestellten Finanzfragen zum Leben im Eigenheim.

Sie haben Ihr Wunschobjekt gekauft und können endlich von tieferen Wohnkosten profitieren. Vergessen Sie vor lauter Freude am Eigenheim nicht, für die Zukunft vorzusorgen. Und zwar in Form von Rücklagen für den Unterhalt Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Früher oder später werden Reparaturen auf Sie zukommen, damit der Wert Ihrer Immobile erhalten bleibt.

 

Tipp: Legen Sie jährlich Rücklagen zur Seite. Wenn Ihr Wohneigentum neu oder neu renoviert ist, reichen 1% des Kaufpreises. Wenn Sie ein älteres Objekt gekauft haben, sollte es etwas mehr sein.

Steuern im Eigenheim: Das können Sie alles abziehen
 

«Wenn ich Wohneigentum besitze, spare ich Steuern.» Diesen Satz haben Sie bestimmt schon oft gehört oder vielleicht auch schon selbst gesagt. Ganz richtig ist diese Aussage leider nicht. Als Besitzer von Wohneigentum können Sie Ihre Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Aber den Wert Ihres Eigenheims müssen Sie als Vermögen versteuern. Zudem gilt der Eigenmietwert als Einkommen und so wird er auch versteuert.

 

 

Der Eigenmietwert erhöht Ihr steuerbares Einkommen

Viele Eigenheimbesitzer ärgern sich über den Eigenmietwert. Er stellt das fiktive Einkommen dar, das der Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses als Miete einnehmen könnte, wenn er nicht selbst dort wohnen würde. Der Eigenmietwert gilt als Einkommen. Wie dieser Wert berechnet wird, ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Normalfall teilt Ihnen die Steuerbehörde den Eigenmietwert mit. Wenn er Ihnen zu hoch erscheint, können Sie ihn anfechten – vorausgesetzt, Sie haben gute Gründe für eine Senkung. Beispielsweise weil bestimmte wertmindernde Faktoren nicht bedacht wurden. Dazu gehören unter anderem Fluglärm, Geruchsemissionen oder eine neu gebaute Strasse mit viel Verkehr.

 

Gut zu wissen: Bald könnte es beim Eigenmietwert gesetzliche Änderung geben. Die Wirtschaftskommission des Ständerats hat im Sommer 2018 eine parlamentarische Initiative angenommen, die den Eigenmietwert abschaffen will. Ob und wann dieser Vorschlag umgesetzt wird, ist unklar.

 

 

Mit Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten Steuern sparen

Mit Ihrem Wohneigentum können Sie mehrfach Steuern sparen. Die Hypothek selbst ziehen Sie von Ihrem Vermögen ab. Hypothekarzinsen und Zinsen von privaten Darlehen wiederum reduzieren Ihr Einkommen. Wenn Sie Geld für Unterhaltsarbeiten ausgeben, können Sie auch das abziehen. Hier unterscheidet man zwischen einem Pauschalabzug und einem Abzug der effektiven Ausgaben.

  • Pauschale Abzüge: Diese Abzüge sind nicht in allen Kantonen gleich hoch. Die Berechnung sieht meistens so aus: Wenn Ihr Eigenheim jünger ist als 10 Jahre, können Sie für Unterhaltsarbeiten pauschal 10% Ihres Eigenmietwerts abziehen. Für ältere Häuser oder Wohnungen sind es 20%.  
  • Effektive Abzüge: Sie können auch die tatsächlichen Kosten einer Renovation abziehen. Allerdings dürfen Sie nur jene Arbeiten auflisten, die einen werterhaltenden Charakter haben. Also wenn Sie zum Beispiel eine alte Badewanne durch eine neue ersetzen. Wenn Sie stattdessen einen Whirlpool einbauen, können Sie nicht die ganzen Auslagen abziehen. Der Whirlpool hebt den Standard Ihres Wohneigentums und gilt darum als Wertvermehrung.

 

Tipp: Nehmen Sie vor einer Renovation mit dem zuständigen Steueramt Kontakt auf und fragen Sie, wie man Ihren Fall einschätzt. Es ist oft schwierig, werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen klar abzugrenzen. Auf den Webseiten der Steuerämter finden Sie Listen, welche Aufwände Sie abziehen können und welche nicht.

 

Achtung Ausnahme: Wenn Sie in energiesparende Massnahmen investieren, dürfen Sie die in jedem Fall abziehen. Nicht abziehen können Sie hingegen den Neubau eines Wintergartens oder den Ausbau eines Estrichs.

 

 

 

 

So sparen Sie mit Unterhaltsarbeiten am meisten Steuern

 

Es lohnt sich, die Ausgaben für den Unterhalt Ihres Eigenheims clever zu timen. So können Sie maximal Steuern sparen. Ideal ist, wenn Sie ein paar Jahre auf Unterhalt verzichten und dann alle nötigen Arbeiten innerhalb eines Jahres machen lassen. So können Sie in diesem einen Jahr einen hohen effektiven Abzug machen und in den anderen Jahren einfach die Pauschale abziehen. Insgesamt sparen Sie so also mehr Steuern, als wenn Sie jährlich einen Pauschalabzug machen würden. Achtung: Erkundigen Sie sich beim Steueramt, ob dieses Vorgehen in Ihrem Kanton erlaubt ist.

 

Wenn Sie alle Unterhaltsarbeiten auf ein Jahr legen, dann achten Sie darauf, dass diese Ausgaben nicht höher sind als Ihr steuerbares Einkommen. Die Unterhaltskosten werden nämlich von Ihrem Einkommen abgezogen, und wenn das in der Steuererklärung bei null ist, können Sie nichts mehr abziehen.

 

Tipp: Wenn teure Unterhaltsarbeiten nötig sind, dann legen Sie sie über den Jahreswechsel. So können Sie die Abzüge auf zwei Steuerperioden verteilen und voll geltend machen. Erkundigen Sie sich vorab beim Steueramt, ob Abzüge in Ihrem Kanton nach Rechnungs- oder nach Zahlungsdatum akzeptiert werden.

 

 

 

 

WORAUF SIE BEIM AMORTISIEREN IHRER HYPOTHEK ACHTEN SOLLTEN

 

Wenn Sie eine zweite Hypothek aufgenommen haben, müssen Sie die innerhalb von 15 Jahren amortisieren, also zurückzahlen. Sollten Sie nur eine Hypothek haben, müssen Sie diesen Betrag in derselben Zeitdauer bis auf 65% amortisieren. Das ist auf zwei Arten möglich.

  • Direkte Amortisation: Sie zahlen regelmässig einen Teil Ihrer Schuld ab. So wird Ihre Hypothek kleiner und Sie müssen weniger Zinsen zahlen. Der Nachteil ist, dass Sie dadurch auch immer weniger Schulden haben, die Sie von den Steuern abziehen können.
  • Indirekte Amortisation: Sie überweisen Ihre Schulden nicht direkt der Bank oder der Versicherung, sondern zahlen das Geld in Raten in Ihre Säule 3a ein. Dort bleibt es, bis Sie pensioniert werden. Dann können Sie sich den Gesamtbetrag auszahlen lassen und Ihre Hypothek in einem Mal amortisieren.

 

Bei der indirekten Amortisation über die Säule 3a sparen Sie Geld. Denn die Einzahlungen in die Säule 3a können Sie von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Ihre Hypothek und die Zinsen werden nicht weniger, Sie können diese Beträge also bis zum AHV-Alter bei der Steuererklärung als Schulden eintragen. Wichtig: Wenn Sie Ihre zweite Hypothek indirekt amortisieren, bleiben Ihre Hypothekarzinsen gleich hoch.

 

Gut zu wissen: Sie dürfen nicht unbegrenzt in die Säule 3a einzahlen Der Maximalbetrag für 2019 ist:

  • Für Angestellte maximal CHF 6‘826
  • Für selbstständig Erwerbende ohne Pensionskasse: 20% des Nettoeinkommens, maximal CHF 34‘128

Diese Beträge ändern sich jährlich. Die aktuellsten Zahlen finden Sie hier: ahv-iv.ch

 

 

 

 

Wie viel Amortisation macht Sinn?  


Es ist eine der am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Eigenheim: «Wie viel meiner Hypothekarschuld soll ich zurückzahlen?» In der Regel müssen Sie eine zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren amortisieren. Aber was passiert mit Ihrer ersten Hypothek? Teilweise zurückzahlen oder so belassen? Die Antwort auf diese Frage ist individuell, sie hängt von Ihrer finanziellen Situation und von Ihren Bedürfnissen ab.

 

Oft kursiert der Tipp, dass man seine Hypothek aus Steuergründen nicht amortisieren und dieses Geld stattdessen lieber gewinnbringend anlegen sollte. Diese Rechnung mag für jene aufgehen, die viel verdienen und ihr Geld steuergünstig anlegen können. Aber oft ist es finanziell sinnvoller, die Hypothek teilweise zu amortisieren.

 

Tipp: Amortisieren Sie Ihre Hypothek nur so weit, dass Sie noch genug Erspartes besitzen. Sollten Sie Ihre Hypothek nach der Pensionierung aufstocken müssen, verlangen Banken und Versicherungen oft, dass das Geld in Wohneigentum fliessen muss. Einen Kredit für Ihren Lebensunterhalt werden Sie wahrscheinlich nicht bekommen.

 

 

WENN SIE ZU GELD KOMMEN: AMORTISIEREN ODER INVESTIEREN?

Angenommen, Sie haben einen schönen Betrag geerbt oder gespart. Sollen Sie mit diesem Geld Ihre Hypothekarschuld amortisieren? Dann müssten Sie weniger Hypozins bezahlen, könnten aber auch weniger Schulden von den Steuern abziehen. Oder wäre es gescheiter, das Geld anzulegen und von einer Rendite zu profitieren?

 

Die Rechnung ist simpel: Die Nettorendite (Rendite minus Steuern), die Sie aus Ihrer Investition bekommen, muss höher sein als der Betrag, den Sie für Ihre Hypothekarzinsen zahlen (minus Steuerersparnis). Damit Sie diese Rechnung für sich machen können, müssen Sie Ihren momentanen Hypothekarzins und Ihren Grenzsteuersatz kennen. Mit diesem Satz wird ausgerechnet, wie viele Steuern Sie für weitere CHF 1‘000 Einkommen bezahlen müssen. Je höher Ihr Einkommen und Ihre Steuerrechnung sind, desto eher lohnen sich für Sie Hypothekarschulden.

 

 

Die nötige Nettorendite

Beispiel: Wenn Ihr Hypothekarzins 3,5% beträgt und Ihr Grenzsteuersatz 30%, muss der Zinssatz Ihrer Nettorendite bei mindestens 2,45% liegen, damit eine Investition mehr Sinn macht als eine Amortisation.

 

1 % 0,8 % 0,57 % 0,7 % 0,65 %
1,5 % 1,2 % 1,125 % 1,05 % 0,975 %
2 % 1,6 % 1,5 % 1,4 % 1,3 %
2,5 % 2 % 1,875 % 1,75 % 1,625 %
3 % 2,4 % 2,25 % 2,1 % 1,95 %
3,5 % 2,8 % 2,8 % 2,45 % 2,275 %
4 % 3,2 % 3 % 2,8 % 2,6 %

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