Hai ricevuto dal tuo locatore/dalla tua locatrice una fattura inerente a lavori svolti per eliminare un danno e che fa riferimento alla manutenzione di piccola entità? Non sempre una tale fattura risulta giustificata. Qui apprenderai la definizione di “manutenzione di piccola entità” fornita dal diritto di locazione e scoprirai quali costi sei effettivamente tenuto/a a sostenere. Inoltre, ti illustriamo come contestare una fattura di questo genere.
COSA SI INTENDE PER “MANUTENZIONE DI PICCOLA ENTITÀ”?
I possibili danni all’interno di un appartamento in locazione si dividono in tre categorie: danni di lieve, di media e di grave entità. Il locatario o la locataria risponde dei costi relativi ai danni di lieve entità, ovvero della manutenzione di piccola entità, almeno in molti casi. Sussistono tuttavia alcuni casi in cui spetta al locatore/alla locatrice farsi carico dei costi finalizzati a rimuovere eventuali danni e svolti nell’ambito della manutenzione di piccola entità. Per questo motivo, se entrambe le parti ritengono di non essere responsabili di tali costi, possono sorgere eventuali disguidi. Hai ricevuto una fattura dal tuo locatore/dalla tua locatrice che ritieni ingiustificata? Di seguito analizzeremo un po’ più da vicino il concetto di “manutenzione di piccola entità” e faremo chiarezza su chi deve pagare e cosa. Inoltre, ti illustreremo come contestare in modo pratico e veloce una simile fattura inviata dal tuo locatore/dalla tua locatrice.
Definizione di “manutenzione di piccola entità” secondo il diritto di locazione
In base all’art. 259 CO, la manutenzione di piccola entità comprende quei danni rispetto ai quali il locatario o la locataria può intervenire effettuando piccoli lavori di riparazione o di pulizia; tali interventi di miglioria dovranno quindi essere eseguiti dal locatario o dalla locataria. Tuttavia, definire concretamente i confini di tale manutenzione di piccola entità risulta spesso alquanto problematico nei singoli casi. In passato era spesso consuetudine limitare la manutenzione di piccola entità, secondo un approccio forfettario, agli importi inferiori ai 150 franchi. In tal caso era quindi il locatario o la locataria a dover sostenere i costi di piccola entità. Tuttavia, la giurisprudenza più recente tende a valutare in modo alquanto diverso i lavori svolti per eliminare danni di lieve entità e include nella manutenzione di piccola entità soltanto gli interventi che locatari e locatarie, dotati di normale manualità, siano in grado di effettuare in autonomia. Non appena si rende necessario l’intervento di personale specializzato o l’impiego di strumenti speciali è invece il locatore/la locatrice a doversi fare carico dei costi. Inoltre, è possibile che tanti danni di lieve entità possano sommarsi fino a diventare un danno di media entità e, anche in tal caso, a risponderne è il locatore/la locatrice.
Danni di lieve entità nell’appartamento in locazione: chi paga per i rispettivi costi?
Un determinato danno rientra nella regola della manutenzione di piccola entità? E chi è tenuto a sostenere i costi per i relativi lavori di correzione? Tali domande si rivelano spesso alquanto controverse. Al fine di renderti un po’ più chiara la definizione di manutenzione di piccola entità fornita dal diritto di locazione, abbiamo elencato di seguito alcuni esempi.
I locatari o le locatarie sono tenuti/e, ad esempio, a sostenere i costi per:
- lubrificazione dei cardini delle porte cigolanti;
- sostituzione del filtro della cappa della cucina;
- sostituzione dei tubi della doccia difettosi o non a tenuta stagna;
- sostituzione di guarnizioni scollate delle finestre;
- fissaggio delle viti allentate nelle maniglie delle porte o sulle prese;
- eliminazione di ostruzioni nello scarico del lavandino del bagno o della cucina.
Il locatore/la locatrice paga invece in caso di:
- riparazione di un forno o di un frigorifero difettoso effettuata da un elettricista;
- sostituzione di carta da parati scollata effettuata da un pittore;
- rimozione dell’ostruzione dal tubo di scarico della casa effettuata da personale specializzato in interventi idraulici;
- pulizia esterna delle persiane effettuata da una ditta di pulizie mediante impalcatura.
Per distinguere le varie competenze, il fatto che l’intervento sia stato effettuato da artigiani professionisti risulta del tutto irrilevante e si considera invece il fatto che tale intervento sia necessario per via delle conoscenze tecniche o degli strumenti speciali che si rendono necessari. Un classico esempio sono molti lavori effettuati all’impianto elettrico che, per motivi di sicurezza, devono necessariamente essere svolti da personale specializzato. Anche in caso di sostituzione di componenti non reperibili presso un normale negozio specializzato, è il locatore/la locatrice a doversi fare carico dei costi. Tuttavia, i costi relativi a un qualsiasi intervento sono a tuo carico se sei tu a incaricare una ditta specializzata, ad esempio per rimuovere un’ostruzione dal lavabo.
MANUTENZIONE DI PICCOLA ENTITÀ: CONTESTARE UNA FATTURA
Nel caso in cui, però, il tuo locatore/la tua locatrice ti invii una fattura inerente a lavori svolti per eliminare eventuali danni e, sulla base della definizione precedentemente fornita, tale fattura non risulti giustificata, hai la possibilità di contestarla. Il diritto di locazione definisce infatti in modo chiaro il concetto di manutenzione di piccola entità e la giurisprudenza in tal senso si è espressa in modo univoco: la manutenzione di piccola entità non vincola i locatari e le locatarie a sostenere i costi per l’intervento da parte di personale specializzato, e questo si applica anche nel caso di fatture con importi inferiori ai 150 franchi. Pertanto, in tal caso potrai scrivere al tuo locatore/alla tua locatrice contestando la fattura e invitandolo/la ad annullarla.
Modelli: contestazione di una fattura inerente a danni di lieve entità all’interno di un appartamento in locazione
Il nostro modello, pronto da scaricare, ti consente di contestare personalmente la fattura in modo semplice e veloce. Non dovrai fare altro che compilare i campi evidenziati in giallo inserendo i tuoi dati personali e le informazioni relative alla fattura. Inoltre, dovrai descrivere brevemente il motivo alla base del ricorso nel tuo caso: l’importo della fattura supera i 150 franchi o è stato richiesto l’intervento di personale specializzato? Una volta compilata e sottoscritta la lettera, inviala tramite raccomandata, di cui dovrai conservare la ricevuta che ti verrà consegnata. Nel caso in cui il tuo locatore/la tua locatrice non ti risponda entro due settimane, potrai rivolgerti all’organo di conciliazione competente ed eventualmente richiedere un’assistenza legale.
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