Contatti

In caso di sinistro al tuo servizio 24 ore su 24!

Vivere in casa propria

Non appena vivi in casa tua, ti trovi di fronte a nuove decisioni. Devi riflettere se e come ammortizzare la tua ipoteca. C’è anche molto da chiarire per quanto riguarda la manutenzione, affinché tu possa risparmiare il più possibile sulle imposte. Qui trovi le risposte alle domande finanziarie più frequenti sulla vita in casa propria.

'

Hai acquistato la casa dei tuoi sogni e puoi finalmente beneficiare di costi d’abitazione più bassi. Per quanto grande sia la gioia di vivere in casa propria, non dimenticare di provvedere per il futuro. E cioè sotto forma di riserve per la manutenzione della tua casa o del tuo appartamento. Prima o poi dovrai far fronte a riparazioni per preservare il valore del tuo immobile.

 

Consiglio: metti da parte ogni anno delle riserve. Se la tua casa è nuova o appena ristrutturata, è sufficiente accantonare l’1% del prezzo d’acquisto. Se hai acquistato un immobile più datato dovresti mettere da parte un po’ di più.

Imposte sulla casa di proprietà: tutte le voci di spesa deducibili
 

«Quando avrò una casa di proprietà potrò risparmiare sulle imposte». Quante volte ti sarà capitato di sentire questa frase o di pronunciarla tu stesso? Purtroppo questa affermazione non è del tutto corretta. In qualità di proprietario di una casa puoi dedurre dalle imposte gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. Ma il valore della tua casa è imponibile come patrimonio. Inoltre il valore locativo della propria abitazione è considerato come reddito ed è imponibile in quanto tale.

 

 

Il valore locativo aumenta il tuo reddito imponibile

Molti proprietari di casa sono infastiditi dal valore locativo. Esso rappresenta il reddito fittizio che equivale alla pigione che il proprietario di un appartamento o di una casa potrebbe incassare se non vi abitasse lui stesso. Il valore locativo è considerato come reddito. Le modalità di calcolo di questo valore variano da Cantone a Cantone. Di norma l’autorità fiscale ti comunica il valore locativo. Puoi contestarlo se ti sembra troppo alto, purché tu abbia buone ragioni per chiederne la riduzione. Ad esempio perché non sono stati presi in considerazione fattori che riducono il valore. Questi possono includere, tra le altre cose, il rumore del traffico aereo, le emissioni di odori molesti o una nuova strada molto trafficata.

 

 

Buono a sapersi: presto potrebbe esserci una modifica delle disposizioni legali relative al valore locativo della propria abitazione. Nell’estate del 2018 la Commissione economica del Consiglio degli Stati ha accolto un’iniziativa parlamentare che chiede di abolire il valore locativo. Non è chiaro se e quando la proposta sarà attuata.

 

 

Risparmio fiscale con gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione

Con la tua proprietà abitativa puoi risparmiare più volte sulle imposte. Da un lato puoi dedurre l’ipoteca dal tuo patrimonio. Dall’altro gli interessi ipotecari e gli interessi sui prestiti tra privati riducono il tuo reddito. Puoi dedurre anche i soldi spesi per lavori di manutenzione. In questo caso si distingue tra una deduzione forfettaria e una deduzione delle spese effettive.

 

  • Deduzioni forfettarie: queste deduzioni variano da Cantone a Cantone. Nella maggior parte dei casi il calcolo è il seguente: se la tua casa ha meno di 10 anni, puoi dedurre forfettariamente il 10% del valore locativo per i lavori di manutenzione. Per le case o gli appartamenti più vecchi la deduzione forfettaria consentita è del 20%.  
  • Deduzioni effettive: puoi dedurre anche le spese effettive di una rinnovazione. Puoi però elencare solo i lavori miranti a preservare il valore dell’immobile. Ad esempio, se sostituisci una vasca da bagno vecchia con una nuova. Se invece fai installare una vasca idromassaggio, non puoi dedurre tutte le spese. La vasca idromassaggio innalza lo standard della tua casa ed è pertanto considerata un aumento di valore.

 

Consiglio: prima di iniziare una rinnovazione, contatta l’ufficio delle contribuzioni competente e chiedi cosa ne pensa del tuo caso. Spesso è difficile distinguere chiaramente le spese destinate a preservare il valore di un immobile da quelle sostenute per aumentarne il valore. Sui siti web degli uffici delle contribuzioni trovi degli elenchi che riportano le spese deducibili e le spese non deducibili.

 

Attenzione eccezione: se investi in misure di risparmio energetico, puoi dedurre in ogni caso le relative spese. Non puoi invece dedurre fiscalmente le spese sostenute per costruire un nuovo giardino d’inverno o trasformare il sottotetto in un locale abitabile.

 

 

 

 

Ecco come potrai risparmiare maggiormente sulle imposte con i lavori di manutenzione

 

Vale la pena pianificare in modo intelligente le spese per la manutenzione della tua casa. Così potrai ottenere il massimo risparmio fiscale. La soluzione ideale è quella di rinunciare alla manutenzione per alcuni anni e di far fare quindi tutti i lavori necessari nello stesso anno. In questo modo potrai fruire di una cospicua deduzione effettiva in quell’anno e dedurre semplicemente l’importo forfettario negli altri anni. Tutto sommato il tuo risparmio fiscale sarà maggiore che non facendo ogni anno una deduzione forfettaria. Attenzione: chiedi all’ufficio delle contribuzioni se questa procedura è consentita nel tuo Cantone.

 

Se fai eseguire tutti i lavori di manutenzione nello stesso anno, assicurati che le relative spese non siano superiori al tuo reddito imponibile. Le spese di manutenzione vengono infatti dedotte dal tuo reddito, e se esso è pari a zero nella tua dichiarazione d’imposta, non puoi più dedurre nulla.

 

Consiglio: se sono necessari costosi lavori di manutenzione, ti conviene farli eseguire a cavallo di due anni. In questo modo potrai distribuire le deduzioni su due periodi fiscali e farle valere integralmente. Informati previamente all’ufficio delle contribuzioni se nel tuo Cantone le deduzioni vengono accettate in base alla data della fattura o in base alla data del pagamento.

 

 

 

 

A cosa devi prestare attenzione in fase di ammortamento della tua ipoteca 

 

Se hai acceso una seconda ipoteca, devi ammortizzarla, cioè rimborsarla, entro 15 anni. Se hai acceso una sola ipoteca, dovrai ammortizzarne l’importo fino al 65% entro lo stesso arco di tempo. Ciò è possibile in due modi.

  • Ammortamento diretto: paghi periodicamente una parte del tuo debito. In questo modo la tua ipoteca si riduce e devi pagare meno interessi. Lo svantaggio è che di conseguenza hai anche sempre meno debiti che puoi dedurre dalle imposte.
  • Ammortamento indiretto: invece di pagare i tuoi debiti direttamente alla banca o alla compagnia di assicurazioni, versi il denaro in rate nel tuo pilastro 3a. Il capitale rimane lì fino al tuo pensionamento. Poi potrai farti liquidare l’importo totale e ammortizzare l’ipoteca in un’unica soluzione.

 

Con l’ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a risparmi denaro. Perché puoi dedurre dal tuo reddito imponibile gli importi versati nel pilastro 3a. La tua ipoteca e gli interessi non diminuiscono, per cui fino all’età di pensionamento AVS potrai continuare a iscrivere i relativi importi come debiti nella dichiarazione d’imposta. Importante: se ammortizzi indirettamente la tua seconda ipoteca, gli interessi ipotecari rimangono invariati.

 

 

Buono a sapersi: non puoi effettuare versamenti illimitati nel pilastro 3a. L’importo massimo per il 2019 è pari a:

  • CHF 6'826.– per i lavoratori dipendenti;
  • 20% del reddito netto, al massimo CHF 34'128.– per i lavoratori indipendenti non affiliati a una cassa pensioni.

Questi importi variano di anno in anno. I dati aggiornati sono disponibili qui: ahv-iv.ch.

 

 

 

 

Quanto conviene ammortizzare? 


È una delle domande più frequenti sul tema della casa di proprietà: «Quanto del mio debito ipotecario dovrei rimborsare?» Di norma devi ammortizzare un’eventuale seconda ipoteca entro 15 anni. Ma cosa succede con la tua prima ipoteca? Rimborsarla in parte o lasciarla così com’è? La risposta a questa domanda è individuale, dipende dalla tua situazione finanziaria e dalle tue esigenze.

 

Spesso si sente dare il consiglio che per motivi fiscali è preferibile investire i soldi con profitto anziché ammortizzare la propria ipoteca. Magari questo conto torna per coloro che guadagnano molto e possono investire il loro denaro in modo fiscalmente vantaggioso. Ma spesso è più sensato dal punto di vista finanziario ammortizzare parzialmente l’ipoteca.

 

Consiglio: ammortizza la tua ipoteca solo così da avere ancora abbastanza risparmi. Se dopo il pensionamento dovessi essere costretto ad aumentare la tua ipoteca, le banche e le compagnie di assicurazioni spesso esigono che il denaro sia utilizzato per la casa di proprietà. Probabilmente non otterrai un prestito per il sostentamento della tua vita.

 

 

Quando hai a disposizione una somma di denaro: ammortizzare o investire?

Supponiamo che tu abbia ereditato o risparmiato una bella somma. Dovresti usare questi soldi per ammortizzare il tuo debito ipotecario? In tal caso dovresti pagare meno interessi ipotecari, ma potresti anche dedurre meno debiti dalle imposte. O sarebbe più saggio investire il denaro e beneficiare di un rendimento?

 

Il conto è semplice: il rendimento netto (rendimento al netto delle imposte) che ottieni dal tuo investimento deve essere superiore all’importo che paghi per gli interessi ipotecari (al netto del risparmio fiscale). Per fare questo conto da solo devi conoscere il tuo tasso ipotecario attuale e la tua aliquota marginale d’imposta. Con tale aliquota puoi calcolare quante imposte devi pagare per ulteriori CHF 1'000.– di reddito. Più alti sono il tuo reddito e i tuoi oneri fiscali, tanto più ti conviene avere debiti ipotecari.

 

 

Il rendimento netto necessario

Esempio: se il tuo tasso ipotecario è del 3,5% e la tua aliquota marginale d’imposta è del 30%, il tasso d’interesse del tuo rendimento netto deve essere almeno del 2,45% perché un investimento abbia più senso dell’ammortamento.

 

1 % 0,8 % 0,57 % 0,7 % 0,65 %
1,5 % 1,2 % 1,125 % 1,05 % 0,975 %
2 % 1,6 % 1,5 % 1,4 % 1,3 %
2,5 % 2 % 1,875 % 1,75 % 1,625 %
3 % 2,4 % 2,25 % 2,1 % 1,95 %
3,5 % 2,8 % 2,8 % 2,45 % 2,275 %
4 % 3,2 % 3 % 2,8 % 2,6 %

 

Maggiori informazioni

Finanziare una casa di proprietà

Quale casa posso permettermi e come posso trovare l’ipoteca giusta?

La casa di proprietà in età avanzata

Posso tenere la mia casa anche nella vecchiaia? Quali precauzioni devo prendere?

SELEZIONE DEI PRODOTTI PREVIDENZIALI PROPOSTI DA GENERALI