Sie haben eine Rechnung für Mängelbeseitigung von Ihrer Vermieterschaft erhalten, die sich auf den kleinen Unterhalt beruft? Nicht immer ist eine solche Rechnung gerechtfertigt. Hier erfahren Sie, wie das Mietrecht kleinen Unterhalt definiert und was Sie wirklich bezahlen müssen. Ausserdem zeigen wir Ihnen, wie Sie eine solche Rechnung anfechten können.
WAS IST DER KLEINE UNTERHALT?
Die möglichen Mängel in einer Mietwohnung unterteilen sich in drei Kategorien: kleine Mängel, mittlere Mängel und schwere Mängel. Für die kleinen Mängel, oder den kleinen Unterhalt, ist der Mieter oder die Mieterin zuständig – jedenfalls in vielen Fällen. Es gibt auch Fälle, in denen die Vermieterschaft die Kosten für Mängelbeseitigungen im Rahmen des kleinen Unterhalts selbst tragen muss. Aus diesem Grund kann es zu Missverständnissen kommen, wenn beide Seiten glauben, die Kosten nicht tragen zu müssen. Sie haben eine Rechnung von der Vermieterschaft erhalten, die Ihnen ungerechtfertigt erscheint? Im Folgenden betrachten wir den Begriff des kleinen Unterhalts etwas genauer und erklären, wer was bezahlen muss. Ausserdem zeigen wir Ihnen, wie Sie eine solche Rechnung von der Vermieterschaft ganz unkompliziert zurückweisen können.
Wie das Mietrecht den kleinen Unterhalt definiert
Der kleine Unterhalt nach Art. 259 OR umfasst Mängel, die durch die Mieterin oder den Mieter durch kleine Ausbesserungs- oder Reinigungsarbeiten behoben werden können. Zugleich ist die Mieterin oder der Mieter zu solchen kleinen Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten verpflichtet. Wo allerdings die Grenze für diesen kleinen Unterhalt in der Praxis genau liegt, ist im Einzelfall oft umstritten. In der Vergangenheit war es oft üblich, den kleinen Unterhalt mit einem Betrag von unter 150 Franken pauschal zu begrenzen. Für niedrigere Kosten war die Mieterin oder der Mieter zuständig. Neuere Rechtsprechung bewertet die Beseitigung kleiner Mängel aber etwas differenzierter. Danach fällt nur unter den kleinen Unterhalt, was handwerklich normal begabte Mieterinnen oder Mieter selbst umsetzen können. Sobald Fachpersonal oder spezialisiertes Werkzeug erforderlich sind, muss die Vermieterschaft zahlen. Darüber hinaus können sich mehrere kleinere Mängel zu einem mittleren Mangel summieren. Auch dann ist die Vermieterschaft zuständig.
Kleine Mängel in der Mietwohnung – wer zahlt was?
Die Frage, ob ein Mangel unter die Regelung für den kleinen Unterhalt fällt und wer demzufolge für die Beseitigung zahlt, ist häufig ein Streitfall. Um die mietrechtliche Definition für den kleinen Unterhalt etwas besser verständlich zu machen, haben wir hier einige Beispiele für Sie aufgeführt.
Mieter oder Mieterin müssen beispielsweise auf eigene Kosten:
- quietschende Türscharniere ölen,
- den Filter vom Dampfabzug ersetzen,
- undichte oder defekte Duschschläuche austauschen,
- abgelöste Fensterdichtungen erneuern,
- lose Schrauben an Türdrückern oder Steckdosen festziehen,
- den verstopften Wasserablauf an Lavabo oder Küchenspüle befreien.
Die Vermieterschaft bezahlt in diesen Fällen:
- Elektro-Fachpersonal repariert einen Defekt am Backofen oder Kühlschrank.
- Eine Malerin oder ein Maler erneuert eine abblätternde Tapete.
- Sanitär-Fachpersonal entstopft die Hausabflussleitung.
- Eine Reinigungsfirma nutzt ein Gerüst, um von aussen die Fensterläden zu säubern.
Für die Unterscheidung kommt es nicht darauf an, ob Handwerksprofis beauftragt wurden, sondern ob dies aufgrund von Fachwissen oder spezialisiertem Werkzeug notwendig ist. Dies ist bei vielen Elektroarbeiten der Fall, die aus Sicherheitsgründen ausgebildetes Fachpersonal erfordern. Auch, wenn Teile ersetzt werden, die nicht im normalen Fachhandel erhältlich sind, muss die Vermieterschaft die Rechnung zahlen. Falls Sie allerdings selbst Fachfirmen beauftragen, zum Beispiel um den Abfluss am Lavabo entstopfen zu lassen, dann tragen Sie diese Kosten.
KLEINER UNTERHALT: EINE RECHNUNG ZURÜCKWEISEN
Falls Sie eine Rechnung für Mängelbeseitigung von der Vermieterschaft erhalten haben, die nach der obenstehenden Definition nicht gerechtfertigt ist, dann können Sie diese zurückweisen. Im Mietrecht ist kleiner Unterhalt klar definiert und die Rechtsprechung macht deutlich: Der kleine Unterhalt verpflichtet Mieter und Mieterinnen nicht, den Einsatz von Fachpersonal zu bezahlen. Dies gilt auch dann, wenn die Rechnung unterhalb von 150 Franken liegt. Daher sollten Sie die Vermieterschaft schriftlich darauf hinweisen, dass Sie die Rechnung anfechten, und sie auffordern, die Rechnung zu stornieren.
Vorlage: Anfechtung einer Rechnung für kleine Mängel in der Mietwohnung
Mit unserer Vorlage zum Download können Sie die Rechnung ganz einfach und schnell selbst anfechten. Füllen Sie einfach die gelb markierten Bereiche mit Ihren persönlichen Daten und den Informationen zur Rechnung aus. Ausserdem beschreiben Sie kurz, was in Ihrem Fall der Grund für den Widerspruch ist: Übersteigt der Rechnungsbetrag 150 Franken oder wurde Fachpersonal angefordert? Das ausgefüllte und unterschriebene Anschreiben versenden Sie dann per Einschreiben. Hierfür erhalten Sie einen Beleg, den Sie aufbewahren sollten. Falls die Vermieterschaft nicht innerhalb von zwei Wochen reagiert, können Sie sich an die zuständige Schlichtungsstelle wenden und sich gegebenenfalls rechtlichen Beistand suchen.
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