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Devo ammortizzare la mia ipoteca o no?

mar 2, 2020.

Se si potesse rispondere a questa domanda in una sola frase, la vita come proprietario di una casa sarebbe molto più semplice. Purtroppo, però, la decisione non è ovvia: se ammortizzi la tua ipoteca, paghi meno interessi. Per contro, lasciando invariato il tuo debito ipotecario puoi risparmiare sulle imposte.

Quale opzione è più conveniente? Scopri quale strategia ha più senso per te personalmente. Queste quattro domande ti saranno di aiuto:

  • Interessi: quanto mi costa la mia ipoteca?
  • Imposte: quanto posso risparmiare con il mio debito ipotecario?
  • Profitto: cosa posso guadagnare investendo altrimenti i miei soldi?
  • Pensionamento: cosa potrò permettermi quando sarò in pensione?

 

Interessi: quanto mi costa la mia ipoteca?

Quando accendi un’ipoteca la banca verifica la tua sostenibilità. I costi d’abitazione (interessi, manutenzione e spese accessorie) possono incidere al massimo per un terzo sul reddito netto della tua economia domestica. Il calcolo è eseguito ipotizzando un tasso d’interesse medio di lungo periodo del 5%.

 

Anche l’ammontare del debito ipotecario è chiaramente regolamentato: non può superare l’80% del valore dell’immobile. Il resto deve provenire da mezzi propri. Tra questi rientrano i propri risparmi, i fondi della previdenza 3a o la cassa pensioni. Puoi assumere al massimo il 65% di questo debito con una prima ipoteca e il resto normalmente accendendo una seconda ipoteca. Dovrai ammortizzare quest’ultima entro 15 anni o prima di andare in pensione. Tutti gli altri ammortamenti sono volontari.

 

Fai il seguente calcolo: supponiamo che il tasso d’interesse della tua ipoteca sia del 2%. Se ammortizzi CHF 100 000.–, pagherai ogni anno CHF 2000.– in meno di interessi. Se il tasso d’interesse è solo la metà, risparmierai solo CHF 1000.– di interessi all’anno. In altre parole: più alto è il tasso d’interesse, più conviene ammortare il debito.

 

Imposte: quanto posso risparmiare con il mio debito ipotecario?

Conosci l’affermazione «Ipoteche alte fanno risparmiare molte imposte»? Questo non è sempre vero. Al contrario: spesso non vale la pena di rinunciare all’ammortamento per pagare meno imposte.

 

Vediamo un esempio: ammortizzando volontariamente CHF 50 000.– della tua prima ipoteca, pagherai CHF 1000.– in meno di interessi all’anno (ipotizzando un tasso d’interesse del 2%). Non potrai più dedurre detto importo dal reddito imponibile, per cui le imposte a tuo carico aumenteranno di poche centinaia di franchi. In fin dei conti, però, questa opzione risulterebbe per te definitivamente più conveniente che non quella di continuare a pagare ogni anno questi CHF 1000.– di interessi.

 

Profitto: cosa posso guadagnare investendo altrimenti i miei soldi?

Hai risparmiato qualche migliaio di franchi e ti stai chiedendo: come posso trarre il massimo profitto da questi soldi? Riducendo il mio debito ipotecario e pagando meno interessi? Oppure investendo questo denaro altrove e sperando in un buon rendimento? 

 

La risposta è semplice: se paghi il 2% di interessi sul tuo debito ipotecario, per aver senso il tuo investimento deve fruttare più del 2% di rendimento. L’aliquota marginale d’imposta riduce tuttavia il rendimento necessario. Se essa ammonta ad esempio al 25%, il rendimento necessario è solo dell’1,5% e non più del 2%. L’aliquota marginale d’imposta indica quanto un reddito aggiuntivo in franchi deve essere tassato.

«Chi nei prossimi anni non avrà bisogno dei propri risparmi e non vuole operare investimenti rischiosi, farà pertanto meglio ad ammortizzare il proprio debito ipotecario», consiglia l’esperto Christian Breutel. 

Pensionamento: cosa potrò permettermi quando sarò in pensione?

Quando si va in pensione, il reddito diminuisce in media del 30-40%. Questo perché, invece del consueto salario, si percepiscono solo le rendite del primo pilastro (AVS) ed eventualmente del secondo pilastro (cassa pensioni). Quindi ha senso ridurre il debito ipotecario prima di andare in pensione in modo tale che venga garantita la sostenibilità anche nella terza fase della tua vita.

 

Spesso, oltre all’ammortamento della seconda ipoteca, bisogna estinguere anche una parte della prima ipoteca in modo da mantenere il principio di un terzo sul reddito netto dell’economia domestica. Se lo fai con un certo anticipo, puoi assicurarti il finanziamento. Quindi è importante informarsi per tempo e chiedere un colloquio con un consulente.

 

Alternativa sensata: l’ammortamento indiretto

Con questo tipo di ammortamento non versi il tuo denaro alla banca che ti ha concesso il mutuo, bensì su un conto del pilastro 3a che genera buoni rendimenti. Ciò significa che il tuo denaro è dato in pegno alla banca e sarà utilizzato solo in un secondo momento per l’ammortamento. Puoi versare al massimo CHF 6883.– all’anno, importo che potrai poi dedurre integralmente dalle imposte.

 

Ammortizzare o no? Adesso puoi rispondere a questa domanda da solo? Se hai bisogno di ulteriori consigli, gli esperti in ipoteche di Generali saranno lieti di aiutarti a trovare la strategia di ammortamento che fa per te.  

L'autore

 

Christian Breutel, Director Real Estate & Mortgages, Fortuna Investment


Fortuna Investment AG ist eine Tochtergesellschaft der Generali (Schweiz) Holding AG

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