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Finanziare una casa di proprietà

Finalmente è arrivato il momento giusto e hai trovato la casa che fa per te. Puoi realizzare il tuo sogno di possedere una casa propria. Ma prima di trasferirti nelle tue quattro mura devi chiarirne il finanziamento. Se sei ben informato prenderai le decisioni giuste. Occupati per tempo di questo argomento, in modo da poter abitare in casa propria tutelato da coperture assicurative buone e convenienti.

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Se vuoi acquistare una casa o un appartamento, devi prima avere il capitale necessario. Dovrai ricorrere ai tuoi risparmi, oltre ad accendere una o più ipoteche. Rimani realista e calcola il tuo budget prima di fissare gli appuntamenti di visita. E stila con calma un elenco di ciò che ritieni importante per la tua futura casa. 

Che tipo di casa sogni?

 

Stai cercando una casa datata da ristrutturare in proprio oppure una casa moderna di nuova costruzione? La tua casa deve trovarsi nel centro di una città o il più possibile fuori mano, in campagna? Preferisci un appartamento con balcone o una villetta a schiera con giardino? Ti consigliamo di darti una risposta a queste domande prima di iniziare a visitare delle case in vendita. Allo stesso tempo dovresti considerare per quanto tempo intendi vivere nella casa dei tuoi sogni e come ti immagini di vivere dopo il pensionamento.

 

All’inizio ti conviene avvicinarti pragmaticamente alla realizzazione del tuo sogno abitativo. Questi sono i primi due passi:

 

1. Chiarisci innanzi tutto le tue esigenze personali riguardo alla casa di proprietà.

  • Quante persone dovrebbero abitarci?
  • Di quante stanze o di quanti metri quadri di superficie hai bisogno?
  • Dove deve essere ubicata?
  • Quanto lungo può essere al massimo il tuo tragitto casa-lavoro?
  • Cosa è importante per la planimetria?
  • Vuoi avere un giardino o un balcone?
  • Troverai ulteriori informazioni nella nostra lista di controllo «Primo chiarimento delle esigenze».

 

2. Determina quindi l’importo massimo che puoi pagare per la tua casa. Per rispondere a questa domanda devi conoscere alcuni fatti relativi alla tua situazione finanziaria.

 

 

 

 

Una domanda fondamentale: quanta casa puoi permetterti?

 

Ti consigliamo di porti questa domanda prima di iniziare a visitare delle case in vendita. Con le seguenti informazioni troverai presto una risposta. La base di ogni finanziamento è la suddivisione in capitale proprio e capitale di terzi.

  • Capitale proprio: è la somma di denaro con cui tu stesso contribuisci a finanziare la tua casa. A tale scopo puoi prelevare contanti dal tuo conto, farti versare un importo dalla tua cassa pensioni, vendere titoli oppure farti pagare un acconto della quota ereditaria. Anche le prestazioni proprie sono considerate come capitale proprio, ad esempio se sei proprietario del terreno edificabile o collabori alla costruzione dell’immobile. Il capitale proprio deve essere pari ad almeno il 20% del prezzo d’acquisto.
  • Capitale di terzi: normalmente ricorri al capitale di terzi per finanziare la maggior parte del prezzo d’acquisto. Lo ottieni sotto forma di credito ipotecario presso una banca, presso una compagnia di assicurazioni oppure presso un altro istituto finanziario. In linea di principio, questo capitale di terzi è suddiviso in una prima ipoteca (max. il 65% del prezzo d’acquisto) e una seconda ipoteca (max. il 15% del prezzo d’acquisto). Di solito per la seconda ipoteca paghi un tasso d’interesse più elevato. Devi rimborsare l’importo della seconda ipoteca entro 15 anni o prima del tuo pensionamento. Se per l’intero capitale di terzi stipuli un’unica ipoteca, dovrai rimborsare nello stesso periodo di tempo tutta la somma che eccede il 65% del prezzo d’acquisto.

 

 

Ecco come calcolare la tua sostenibilità

La regola generale è: non si dovrebbe spendere più di un terzo del proprio reddito per l’alloggio. Questo vale tanto per gli inquilini quanto per i proprietari di casa. Se vuoi accendere un’ipoteca presso una banca o una compagnia di assicurazioni, questa eseguirà un calcolo della sostenibilità, mettendo a confronto il tuo reddito con i costi d’abitazione previsti. I costi d’abitazione di una casa di proprietà comprendono:

  • interessi ipotecari
  • ammortamento della seconda ipoteca
  • spese accessorie (1% del valore dell’immobile)

 

Per calcolare gli interessi ipotecari gli operatori finanziari non usano il tasso d’interesse attuale, probabilmente piuttosto basso, ma un valore medio futuro. La banca o la compagnia di assicurazioni può quindi presumere che sarai in grado di sostenere l’ipoteca anche in caso di aumento dei tassi d’interesse. 

 

 

 

 

Ecco come prelevi il capitale proprio dalla cassa pensioni e dal pilastro 3a

 

Con il pilastro 3a e la tua cassa pensioni risparmi in primo luogo per la vecchiaia. Solo in casi eccezionali puoi prelevare denaro da questa forma di previdenza. L’acquisto di una proprietà abitativa è una di queste eccezioni – a condizione che tu non dia in locazione l’immobile e ci abiti tu stesso. Con i fondi prelevati dal secondo e dal terzo pilastro puoi aumentare il tuo capitale proprio senza dover esaurire tutti i tuoi risparmi. Maggiore è il tuo apporto di capitale proprio, minori saranno gli interessi ipotecari che dovrai pagare. Hai due opzioni per utilizzare i fondi del pilastro 3a e della cassa pensioni: sotto forma di un prelievo anticipato o di una costituzione in pegno.

 

 

Prelievo anticipato dalla cassa pensioni

Puoi prelevare i tuoi risparmi dalla cassa pensioni per finanziare una casa di proprietà. Importante: devi finanziare almeno il 10% del prezzo d’acquisto con denaro proprio, vale a dire che questa parte non deve provenire dalla previdenza professionale.

 

Queste sono le regole per il prelievo anticipato:

  • Il prelievo anticipato dalla cassa pensioni è possibile solo ogni cinque anni.
  • L’importo minimo è normalmente di CHF 20’000.–.
  • Nel certificato di previdenza della tua cassa pensioni sono riportati gli importi minimo e massimo che puoi prelevare in anticipo.
  • Entrambi i coniugi devono firmare per il prelievo.
  • Il prelievo anticipato viene iscritto nel registro fondiario.
  • In caso di vendita della tua casa devi restituire l’importo prelevato alla cassa pensioni.

 

Un prelievo anticipato dalla cassa pensioni significa che nella vecchiaia percepirai una rendita minore da questo secondo pilastro. Dopo un prelievo anticipato alcuni operatori finanziari riducono anche le prestazioni erogate in caso di invalidità e di decesso. Analizza attentamente la tua situazione e chiarisci se ha senso colmare la lacuna che si è venuta a creare nella cassa pensioni.

 

Attenzione: un prelievo anticipato dalla cassa pensioni può avere un grande svantaggio. Se sarai costretto a vendere la tua casa al di sotto del prezzo d’acquisto, perderai una parte della tua previdenza per la vecchiaia. Sei in grado di finanziare la tua proprietà abitativa senza ricorrere ai fondi della cassa pensioni? Allora fai a meno del prelievo anticipato.

 

 

Costituzione in pegno della cassa pensioni

Se costituisci in pegno il denaro versato nella cassa pensioni, la banca o la compagnia di assicurazioni considererà tale importo solo come garanzia. Esso rimane dunque nella previdenza professionale. In cambio della costituzione in pegno otterrai un prestito con il quale potrai accendere un’ipoteca che può ammontare al massimo al 90% del prezzo d’acquisto. Il relativo tasso d’interesse è simile a quello della prima ipoteca. 

 

Questi sono i vantaggi di una costituzione in pegno:

  • Continuerai a beneficiare di tutte le prestazioni della tua cassa pensioni.
  • L’intero capitale da te versato nella cassa pensioni continuerà a fruttare interessi.
  • Poiché la tua ipoteca può essere più elevata, puoi dedurre un debito maggiore dalle imposte.

 

Attenzione: poiché puoi accendere un’ipoteca più elevata, anche gli interessi ipotecari diventano più costosi. Inoltre, normalmente dovrai rimborsare il prestito fino al pensionamento.

 

 

La costituzione in pegno è generalmente la soluzione migliore

Se hai bisogno di una delle due opzioni, una costituzione in pegno della cassa pensioni è generalmente la soluzione migliore. A condizione che tu guadagni abbastanza per pagare gli interessi ipotecari più elevati. Inoltre avrai bisogno del consenso della banca o della compagnia di assicurazioni se dopo la costituzione in pegno desideri prelevare una parte del tuo avere dalla cassa pensioni. Ad esempio per avviare un’attività in proprio.

 

 

Sotto forma di capitale proprio: prelievo di denaro dal pilastro 3a

Con il denaro prelevato dal pilastro 3a hai le stesse opzioni che puoi scegliere per il capitale prelevato dalla cassa pensioni. Puoi costituirlo in pegno a titolo di garanzia per un prestito. Oppure puoi farti versare una parte dell’avere per aumentare il tuo capitale proprio. C’è una differenza decisiva: il denaro del pilastro 3a è considerato denaro «proprio», quindi puoi conteggiarlo nel 10% che devi finanziare tu stesso con il tuo capitale proprio.

 

 

 

 

La giungla delle ipoteche: qual è quella giusta per te?

 

Senza credito ipotecario non è possibile finanziare una casa di proprietà: l’ipoteca è l’elemento più importante del finanziamento della casa. Il mercato svizzero offre un’ampia gamma di prodotti ipotecari. Di norma troverai ovunque gli stessi tre modelli ipotecari di seguito descritti.

  • Ipoteca a tasso variabile: il tasso d’interesse di questa ipoteca si adegua costantemente al mercato. Non ha una durata fissa. Di solito puoi disdire l’ipoteca a tasso variabile entro tre-sei mesi o convertirla in un altro modello. 
  • Ipoteca a tasso fisso: in questo caso il tasso d’interesse viene fissato al momento della conclusione del contratto e si applica per la sua intera durata. Per un’ipoteca a tasso fisso la durata è compresa tra uno e dieci anni. Alcune banche o compagnie di assicurazioni offrono anche durate di 25 anni o più. Se vuoi uscire da un’ipoteca a tasso fisso, sei costretto a pagare una penale a volte pesante.
  • Ipoteca Libor: questo modello è un mix tra ipoteca a tasso variabile e ipoteca a tasso fisso. Puoi stipulare l’ipoteca Libor per una determinata durata (compresa tra i due e i cinque anni). Il tasso d’interesse rimane comunque variabile. Si adatta al cosiddetto Libor (London Interbank Offered Rate). Questo tasso d’interesse può oscillare molto in un breve periodo di tempo. Puoi definire un limite superiore (chiamato cap) per il tasso d’interesse, ma questo ha un costo aggiuntivo.

 

Presso Generali hai la possibilità di scegliere tra ipoteche variabili e fisse a tassi d’interesse equi e condizioni flessibili. Per noi è importante che tu sia il più possibile libero di fare la tua scelta. Ti offriamo i seguenti benefici:

  • Puoi rimborsare volontariamente fino a CHF 20'000.– all’anno senza incorrere in spese.
  • Se le tue ipoteche hanno scadenze diverse, puoi sincronizzarne le scadenze.
  • Fissiamo i tassi d’interesse vantaggiosi per te con un anno di anticipo senza supplemento forward.

 

Cinque passi per scegliere l’ipoteca giusta

  • Primo giro di offerte: invia il tuo dossier alla tua banca di fiducia, alla tua compagnia di assicurazioni e a due o tre altri operatori finanziari. Il dossier deve contenere tutte le informazioni sull’immobile e sulla tua situazione finanziaria. Richiedi offerte per ipoteche a tasso variabile, a tasso fisso e Libor. Stabilisci un termine entro il quale ti aspetti le offerte. Per le offerte ipotecarie di Generali puoi rivolgerti ai seguenti recapiti: 0800 881 882 / direct.ch@generali.com
     
  • Raffronto delle offerte: potrai ottenere una panoramica delle offerte e confrontare i vari operatori inserendo tutte le cifre in una tabella Excel. Assicurati di confrontare solo le offerte con situazioni di partenza identiche e determina quella più conveniente.
     
  • Secondo giro di offerte: invia a tutti gli operatori l’offerta più conveniente del primo giro. Rimuovi il mittente, in modo che l’offerta rimanga anonima. Richiedi una seconda offerta migliore e fissa un nuovo termine di risposta.
     
  • Colloqui personali: conduci un colloquio personale con la tua banca di fiducia e altri due operatori che ti sembrano interessanti. Nel corso del colloquio potrai chiarire le domande aperte e chiedere se è possibile ottenere condizioni migliori. Comunica in modo trasparente che stai ancora trattando con altri operatori. Una sana concorrenza aumenta la pressione su ciascuno di loro.
     
  • Conclusione del contratto: una volta che avrai scelto uno degli operatori, comunicalo a quello da te preferito. Questi redigerà quindi il contratto. Controlla attentamente se tutti i punti previamente concordati sono stati inseriti nel contratto. Aspetta a spedire le lettere di rifiuto agli altri operatori finché non avrai almeno chiarito tutti i dettagli e ricevuto una conferma scritta dall’operatore da te preferito, o anche fino a quando non avrai ricevuto la promessa di pagamento irrevocabile.
     

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