Si on pouvait répondre à cette question en une seule phrase, la vie des propriétaires immobiliers serait bien plus simple. Mais la décision n’est pas évidente : si vous amortissez votre hypothèque, vous paierez moins d’intérêts. Mais si vous gardez votre dette hypothécaire telle quelle, vous pourrez réduire vos impôts.
Alors, qu’est-ce qui est plus avantageux ? Identifiez la stratégie qui sera la plus judicieuse pour vous, personnellement. Ces quatre questions vous y aident :
- Intérêts : Que me coûte mon hypothèque ?
- Impôts : Combien d’impôts ma dette hypothécaire me permet-elle d’économiser ?
- Gains : Quels revenus puis-je tirer de mon argent par ailleurs ?
- Retraite : Que pourrai-je encore me permettre une fois à la retraite ?
Intérêts : Que me coûte mon hypothèque ?
Lors de la souscription d’une hypothèque, la banque vérifie votre capacité financière. Les frais de logement (intérêts, entretien, coûts accessoires) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu net. Le calcul se base sur un taux d’intérêt moyen à long terme de 5%.
Le montant de votre dette hypothécaire est également soumis à des réglementations claires : il doit s’élever au maximum à 80% de la valeur immobilière. L’apport restant se fait sous forme de fonds propres. Les revenus de l’épargne personnelle, de la prévoyance individuelle liée (pilier 3a) ou de la caisse de pensions, entre autres, sont pris en compte. Votre première hypothèque correspond au maximum à 65% de cette dette. Le reste est normalement couvert par une seconde hypothèque que vous devez rembourser dans un délai de 15 ans ou jusqu’à votre retraite. Les autres remboursements sont facultatifs.
Faites le calcul suivant par vous-même : Supposons que le taux d’intérêt de votre hypothèque s’élève à 2%. Si vous amortissez CHF 100 000.–, vous paierez chaque année CHF 2000.– d’intérêts en moins. Si le taux d’intérêt est de 1%, vous n’épargnerez que CHF 1000.– d’intérêts par année. En d’autres mots : Plus le taux d’intérêt est élevé, plus il est judicieux d’amortir (rembourser) l’hypothèque.
Impôts : Combien d’impôts ma dette hypothécaire me permet-elle d’économiser ?
Connaissez-vous l’affirmation : « Plus on a de dettes hypothécaires, moins on paie d’impôts » ? Ce n’est pas toujours vrai. Au contraire : il ne vaut souvent pas la peine de renoncer à amortir son hypothèque pour réduire ses impôts.
Un exemple : Si vous remboursez volontairement CHF 50 000.– de votre première hypothèque, vous paierez CHF 1000.– d’intérêts en moins par année (avec un taux d’intérêt à 2%). Vous ne pourrez plus déduire ce montant de votre revenu imposable, raison pour laquelle vos impôts augmenteront de quelques centaines de francs. Mais au final, votre situation sera clairement plus favorable que si vous continuiez à payer ces CHF 1000.– d’intérêts.
Gains : Quels revenus puis-je tirer de mon argent par ailleurs ?
Vous avez épargné quelques milliers de francs et vous vous demandez de quelle manière vous pourriez profiter au mieux de cet argent ? En réduisant vos dettes hypothécaires et en payant ainsi moins d’intérêts ? Ou en investissant cet argent autrement et en espérant un bon rendement ?
La réponse est très simple : si vous payez 2% d’intérêts sur votre dette hypothécaire, votre investissement doit vous rapporter plus de 2% pour valoir la peine. Le taux d’imposition marginal réduit cependant le rendement exigé. S’il est par exemple de 25%, le rendement minimal nécessaire ne sera plus que de 1.5% au lieu de 2%. Le taux d’imposition marginal indique le degré d’imposition d’un franc de revenu supplémentaire.
« Les personnes qui n’auront pas besoin de leur épargne au cours des prochaines années et qui ne souhaitent pas effectuer de placements à risque devraient donc plutôt rembourser leur dette hypothécaire », précise l’expert Christian Breutel.
Retraite : Que pourrai-je encore me permettre une fois à la retraite ?
Lorsqu’une personne prend sa retraite, son revenu diminue en moyenne de 30 à 40%, étant donné qu’au lieu de son salaire habituel, elle ne perçoit plus que des rentes du 1er pilier (AVS) et éventuellement du 2e pilier (caisse de pensions). Par conséquent, il est judicieux de réduire au préalable le crédit hypothécaire de manière à ce que la capacité financière soit également garantie au cours de la 3e étape de la vie.
Souvent, outre l’amortissement de la 2e hypothèque, il faut aussi rembourser une partie de la 1re hypothèque pour que le principe du tiers du revenu net du ménage soit conservé. À condition de s’y prendre suffisamment tôt, il est possible d’assurer le financement. C’est pourquoi il convient de s’informer à l’avance et de solliciter un entretien avec un conseiller.
Une alternative sensée : l’amortissement indirect
En optant pour ce type de remboursement, vous transférez votre argent non pas à la banque, mais sur un compte de pilier 3a générant de bons rendements. Vous mettez ainsi votre argent en gage auprès de la banque. Il ne servira que plus tard au remboursement. Vous pouvez verser au maximum CHF 7056.– par an sur ce compte, versement que vous pouvez complètement déduire de vos impôts.
Alors, amortir ou ne pas amortir ? Arrivez-vous maintenant à répondre à cette question ? Si vous en avez besoin, les experts hypothécaires de Generali vous aident volontiers à définir votre stratégie d’amortissement.
L'auteur
Christian Breutel, Director Real Estate & Mortgages, Fortuna Investment
Fortuna Investment AG ist eine Tochtergesellschaft der Generali (Schweiz) Holding AG