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Devenir propriétaire – le choix du financement

Ça y est, c’est enfin le bon moment et vous avez trouvé l’objet qui vous convient. Vous pouvez réaliser votre rêve de devenir propriétaire. Avant d’emménager dans vos quatre murs, vous devez définir comment financer votre acquisition. Renseignez-vous bien pour prendre de bonnes décisions. Occupez-vous suffisamment tôt de cet aspect afin que votre habitat soit financé de manière adaptée et avantageuse.

Si vous voulez acheter une maison ou un appartement, vous devez avant tout disposer du capital nécessaire. Vous devrez utiliser votre argent personnel et le compléter par une ou plusieurs hypothèques. Restez réaliste et définissez votre horizon de prix avant de visiter des biens immobiliers. Listez dans le calme les éléments importants que devrait réunir votre future habitation.

De quel logement rêvez-vous ?

 

Êtes-vous à la recherche d’une maison ancienne que vous puissiez rénover vous-même ou d’une nouvelle construction ? Votre logement doit-il se situer au centre-ville ou à la campagne, isolé du reste du monde ? Préférez-vous un appartement avec balcon ou une maison mitoyenne avec jardin ? Répondez à ces questions avant d’effectuer des visites. Il est judicieux de vous demander en parallèle combien de temps vous souhaitez vivre dans le logement de vos rêves et comment vous vous imaginez votre vie après la retraite.

 

Pour réaliser votre rêve de propriété, procédez au début de manière pragmatique. Voici les deux premières étapes :

 

1. Clarifiez d’abord vos besoins personnels en lien avec votre futur bien immobilier.

  • Combien de personnes seront amenées à y vivre ?
  • De combien de pièces ou de quelle surface avez-vous besoin ?
  • Où votre logement doit-il se situer ?
  • Combien de temps au maximum doit prendre le trajet vers votre lieu de travail ?
  • Quels éléments importants doit-on retrouver sur le plan ?
  • Souhaitez-vous un jardin ou un balcon ?
  • Vous trouverez d’autres aspects à considérer dans notre check-list « Première évaluation des besoins ».

 

2. Clarifiez ensuite le prix maximal auquel vous pouvez acquérir un bien immobilier. Pour répondre à cette question, vous devez connaître certaines données liées à votre situation financière.

 

 

 

 

La grande question : Quel logement pouvez-vous vous permettre d’acquérir ?

 

Vous devriez vous poser cette question avant d’effectuer de premières visites. Grâce aux informations suivantes, vous aurez rapidement la réponse. La répartition entre fonds propres et capitaux étrangers constitue la base de tout financement :

  • Fonds propres : C’est l’argent que vous apportez vous-même. Vous pouvez le prendre sur votre compte, le retirer de votre caisse de pension, vendre des titres ou demander une avance sur hoirie. Un apport en nature est aussi considéré comme fonds propre si par exemple le terrain constructible vous appartient ou si vous collaborez à la construction du bien immobilier. Les fonds propres doivent représenter au minimum 20% du prix d’achat.
  • Capitaux étrangers : C’est normalement par ce biais que vous financez la majeure partie du prix d’achat. Vous prenez un crédit hypothécaire auprès d’une banque, d’une assurance ou d’un autre établissement financier. En principe, ces capitaux étrangers sont répartis entre une première hypothèque (correspondant au maximum à 65% du prix d’achat) et une deuxième hypothèque (correspondant au maximum à 15% du prix d’achat). Vous payez généralement un taux plus élevé pour la deuxième hypothèque. Vous devez amortir, donc rembourser, le montant du crédit de cette deuxième hypothèque sur une durée de 15 ans ou jusqu’à votre retraite. Si vous ne concluez qu’une seule hypothèque pour l’ensemble des capitaux étrangers, vous devrez amortir la part supérieure à 65% sur ce même laps de temps.

 

 

Comment calculer votre capacité financière ?

La règle de base est la suivante : Vous ne devriez pas dépenser plus d’un tiers de votre revenu dans votre logement. Cela vaut pour les locataires aussi bien que pour les propriétaires. Si vous voulez souscrire une hypothèque auprès d’une banque ou d’une assurance, cette dernière calculera votre capacité financière. Elle comparera pour ce faire votre revenu et les frais de logement attendus. Les frais d’un logement en propriété comprennent :

  • les intérêts hypothécaires
  • l’amortissement de la deuxième hypothèque
  • les frais annexes (1% de la valeur immobilière)

 

Pour calculer les intérêts hypothécaires, les instituts financiers ne prennent pas en compte le taux d’intérêt du moment, probablement très bas, mais une valeur moyenne future. La banque ou l’assurance peut ainsi partir du principe que vous pourrez aussi payer l’hypothèque si les taux montent. 

 

 

 

 

Comment utiliser les fonds propres de votre caisse de pension et de votre pilier 3a ?

 

Votre caisse de pension et votre pilier 3a vous permettent avant tout d’épargner pour votre retraite. Ce n’est que dans des cas exceptionnels que vous pouvez retirer de l’argent de ces formes de prévoyance. L’achat d’un bien immobilier constitue l’une de ces exceptions – à condition que le bien soit prévu pour un usage personnel et ne soit pas destiné à la location. Avec l’argent du 2e et 3e piliers, vous pouvez augmenter vos fonds propres sans devoir utiliser toute votre épargne. Plus votre apport en fonds propres est élevé, moins vous paierez d’intérêts hypothécaires. Vous avez deux possibilités d’utiliser l’argent de votre pilier 3a et de votre caisse de pension : sous forme de retrait anticipé ou de mise en gage.

 

 

Retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension

Vous avez le droit de retirer les avoirs de votre caisse de pension pour financer l’achat de votre logement. Point important : vous devez financer vous-même au moins 10% du prix d’achat, part qui ne peut donc pas provenir de votre prévoyance professionnelle.

 

Voici les règles s’appliquant à un retrait anticipé :

  • Un retrait anticipé auprès de la caisse de pension n’est possible que tous les 5 ans.
  • Le montant minimal se situe normalement à CHF 20 000.
  • Vous trouverez sur le certificat de prévoyance de votre caisse de pension le montant minimal et le montant maximal que vous pouvez retirer de manière anticipée.
  • Les deux conjoints doivent signer.
  • Le retrait anticipé est inscrit au registre foncier.
  • Si vous vendez votre bien immobilier, vous devrez reverser ce montant dans votre caisse de pension.

 

Effectuer un retrait anticipé auprès de votre caisse de pension a pour conséquence que vous toucherez une rente inférieure de la part du deuxième pilier au moment de votre retraite. Certains établissements réduisent également les prestations en cas d’invalidité et de décès suite à un retrait anticipé. Analysez précisément votre situation et déterminez s’il serait judicieux de combler la lacune engendrée auprès de la caisse de pension.

 

Attention : Effectuer un retrait anticipé auprès de votre caisse de pension peut avoir un gros inconvénient. Si vous devez vendre votre bien immobilier à un prix inférieur à celui auquel vous l’avez acheté, vous perdrez une partie de votre prévoyance vieillesse. Vous est-il possible de financer l’achat de votre logement sans avoir recours à l’argent de la caisse de pension ? Si c’est le cas, renoncez à effectuer un retrait anticipé.

 

 

Mise en gage des avoirs de la caisse de pension

Si vous mettez en gage les avoirs de votre caisse de pension, la banque ou l’assurance considère simplement ce montant comme une garantie. Il reste donc dans la prévoyance professionnelle. En échange de cette mise en gage, vous recevez un prêt avec lequel vous pouvez souscrire une hypothèque pouvant s’élever au maximum à 90% du prix d’achat du bien immobilier. Le taux d’intérêt est similaire à celui appliqué à la première hypothèque.

 

Voici les avantages d’une mise en gage :

  • Vous continuez de bénéficier des prestations complètes de votre caisse de pension.
  • Le capital de la caisse de pension continue de porter des intérêts dans sa totalité.
  • Comme votre hypothèque peut être plus élevée, vous pouvez déduire plus de dettes de vos impôts.

 

Attention : Comme vous pouvez prendre une hypothèque plus élevée, vos intérêts hypothécaires seront aussi plus élevés. De plus, vous devrez normalement rembourser le prêt d’ici à votre retraite.

 

 

La mise en gage est en principe une meilleure solution

Si vous avez besoin d’une de ces deux variantes, la mise en gage des avoirs de votre caisse de pension est en principe une meilleure solution. À condition que vous gagniez suffisamment d’argent pour payer les intérêts hypothécaires supérieurs. Vous aurez également besoin de l’autorisation de la banque ou de l’assurance si vous souhaitez retirer, après la mise en gage, une partie des avoirs de votre caisse de pension. Par exemple pour vous mettre à votre compte.

 

 

Utiliser l’épargne du pilier 3a comme fonds propres

L’argent de votre pilier 3a vous offre les mêmes possibilités que le capital de votre caisse de pension. Vous pouvez le mettre en gage comme garantie contre un prêt. Ou vous pouvez demander à vous faire verser une partie des avoirs pour augmenter vos fonds propres. Il y a ici une différence décisive : l’argent du pilier 3a est considéré comme votre argent personnel. Il peut donc être intégré aux 10% de fonds propres que vous devez financer vous-même.

 

 

 

 

La jungle des hypothèques : quelle est la bonne pour vous ?

 

Pas d’achat immobilier sans crédit hypothécaire. L’hypothèque est l’élément principal du financement de votre logement. En Suisse, l’offre en la matière est immense. En règle générale, vous tomberez cependant partout sur les trois mêmes modèles :

  • Hypothèque à taux variable : Le taux d’intérêt de cette hypothèque s’adapte continuellement au marché. Elle n’a pas de durée fixe. Habituellement, vous pouvez résilier l’hypothèque à taux variable en respectant un délai de trois à six moins ou la convertir dans un autre modèle.   
  • Hypothèque à taux fixe : Ici, le taux d’intérêt est fixé au moment de la conclusion du contrat et il vaut pour toute la durée. Dans le cas des hypothèques à taux fixe, la durée est d’un à dix ans. Certaines banques ou assurances proposent également des durées de 25 ans ou plus. Si vous voulez résilier votre hypothèque à taux fixe avant la fin de la durée, vous devrez parfois payer des amendes élevées.
  • Hypothèque Libor : Ce modèle est un mélange d’hypothèques à taux fixe et variable. Vous la concluez pour une certaine période de temps (2 à 5 ans). Le taux d’intérêt reste néanmoins variable. Il s’adapte au taux Libor (London Interbank Offered Rate). Ce taux d’intérêt peut fortement varier sur une courte période. Vous pouvez définir une limite maximale pour le taux (désignée par le terme Cap), mais cela engendre des coûts supplémentaires.

 

Chez Generali, vous avez le choix entre des hypothèques à taux fixe ou variable assorties de taux d’intérêt corrects et de conditions flexibles. Il nous tient à cœur que vous puissiez vous décider le plus librement possible. Vous profitez des avantages suivants :

  • Vous pouvez rembourser volontairement jusqu’à CHF 20 000 par année, sans frais.
  • Si vos hypothèques ont des durées différentes, vous pouvez adapter la fin des durées.
  • Nous fixons pour vous des taux d’intérêt avantageux un an à l’avance, sans supplément pour contrat à terme.

 

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