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Être propriétaire au quotidien

À peine avez-vous pris possession de votre logement que vous devez faire face à de nouvelles décisions. Il vous faut déterminer si et comment vous souhaitez amortir votre hypothèque. L’entretien de votre bien exige lui-aussi certaines réflexions à des fins d’optimisation fiscale. Vous trouverez ici les réponses aux principales questions d’ordre financier que se posent les propriétaires au quotidien.

Vous avez acheté l’objet que vous souhaitiez et bénéficiez enfin de frais de logement plus bas. Que cette joie d’être propriétaire de votre logement ne vous empêche pas d’épargner pour l’avenir. Sous la forme de réserves destinées à l’entretien de votre maison ou de votre appartement. Il faudra tôt ou tard effectuer des réparations pour préserver la valeur de votre bien.

 

Conseil : Constituez chaque année des réserves. Si votre propriété est neuve ou a été récemment rénovée, 1% du prix d’achat suffit. Si vous avez acheté un objet plus ancien, vous devriez mettre un peu plus d’argent de côté.

Impôts en tant que propriétaire immobilier : ce que vous pouvez déduire
 

« Être propriétaire d’un bien immobilier permet d’économiser des impôts. » Vous avez certainement déjà souvent entendu cette phrase ou l’avez peut-être prononcée vous-même. Cette affirmation n’est cependant pas tout à fait exacte. En tant que propriétaire immobilier, vous pouvez déduire de vos impôts vos intérêts hypothécaires ainsi que les frais d’entretien. Mais vous devez déclarer la valeur de votre logement en tant que fortune. De plus, la valeur locative est considérée comme un revenu et doit également être déclarée.

 

 

La valeur locative augmente votre revenu imposable

La valeur locative est un concept qui agace de nombreux propriétaires immobiliers. Elle correspond au revenu fictif que le ou la propriétaire d’un appartement ou d’une maison pourrait toucher s’il ou elle ne l’occupait pas. La valeur locative est considérée comme un revenu. La façon dont elle est déterminée varie d’un canton à l’autre. Normalement, les autorités fiscales vous la communiquent. Si elle vous paraît trop élevée, vous pouvez la contester – à condition d’avoir de bonnes raisons de le faire. Par exemple, si certains facteurs induisant une perte de valeur n’ont pas été pris en considération. Notamment le bruit des avions, les émissions d’odeurs ou la construction récente d’une route à fort trafic.

 

Bon à savoir : Il pourrait bientôt y avoir des adaptations au niveau de la loi concernant la valeur locative. La Commission de l’économie du Conseil des États a accepté en été 2018 une initiative parlementaire qui veut supprimer la valeur locative. On ne sait à l’heure actuelle pas si cette proposition sera mise en œuvre ni quand.

 

 

Réduire ses impôts grâce aux intérêts hypothécaires et aux frais d’entretien

En tant que propriétaire immobilier, plusieurs possibilités d’économies d’impôts s’offrent à vous. Vous pouvez déduire de votre revenu l’hypothèque elle-même. Les intérêts de l’hypothèque ainsi que les intérêts sur les prêts privés réduisent à leur tour votre revenu. Si vous dépensez de l’argent pour des travaux d’entretien, vous pouvez également déduire ces dépenses. On distingue ici déduction forfaitaire et déduction des frais effectifs.

  • Déduction forfaitaire : La part forfaitaire déductible n’est pas la même dans tous les cantons. Le calcul est en général le suivant : si votre bien immobilier a moins de 10 ans, vous pouvez déduire un montant forfaitaire pour vos travaux d’entretien de 10% de la valeur locative. Pour les maisons et appartements de plus de 10 ans, le montant forfaitaire passe à 20% de la valeur locative.
  • Déduction des frais effectifs : Vous pouvez aussi déduire les coûts réels d’une rénovation. Vous ne pouvez cependant lister que les travaux destinés à préserver la valeur du bien immobilier. Par exemple, lorsque vous remplacez une baignoire ancienne par une nouvelle. Mais si vous installez un jacuzzi à la place, vous ne pourrez pas déduire la totalité des frais. Le jacuzzi fait monter le standard de votre bien immobilier, il en augmente donc la valeur.

 

Conseil : Avant d’effectuer une rénovation, prenez contact avec l’office d’impôt compétent et demandez-lui comment évaluer votre situation. Il est souvent difficile de distinguer clairement les dépenses qui préservent la valeur du bien de celles qui en augmentent la valeur. Vous trouverez sur le site Internet des offices d’impôt des listes des dépenses que vous pouvez déduire ou non.

 

Attention exception : Si vous investissez dans des mesures d’économies d’énergie, vous pourrez dans tous les cas déduire ces dépenses. Vous ne pouvez cependant pas déduire les frais liés à la construction d’une véranda ou à l’extension du grenier.

 

 

 

 

COMMENT ÉCONOMISER UN MAXIMUM D’IMPÔTS GRÂCE AUX TRAVAUX D’ENTRETIEN ?
 

Il vaut la peine de planifier intelligemment les dépenses d’entretien de votre bien immobilier. Vous pourrez ainsi économiser un maximum d’impôts. L’idéal est de renoncer aux travaux d’entretien pendant quelques années et d’effectuer ensuite tous les travaux nécessaires la même année. Vous pourrez ainsi déduire un montant effectif important cette année-là et déduire simplement le montant forfaitaire les autres années. Vous économiserez ainsi plus d’impôts au total que si vous déduisez chaque année le montant forfaitaire. Attention : renseignez-vous auprès de votre office d’impôt pour savoir si ce procédé est autorisé dans votre canton.

 

Si vous effectuez tous les travaux d’entretien la même année, veillez à ce que ces dépenses ne soient pas supérieures à votre revenu imposable. Les frais d’entretien sont en effet déduits de votre revenu. Dès que celui-ci atteint zéro dans votre déclaration d’impôt, vous ne pouvez plus rien déduire.

 

Conseil : Si des travaux d’entretien onéreux sont nécessaires, effectuez-les à cheval sur deux années. Vous pourrez ainsi répartir les déductions sur deux périodes fiscales et les faire valoir dans leur totalité. Renseignez-vous auprès de votre office d’impôt pour savoir si dans votre canton les déductions sont prises en compte selon la date de facturation ou de paiement.

 

 

 

 

Ce dont vous devriez tenir compte pour l’amortissement de votre hypothèque

 

Si vous avez souscrit une seconde hypothèque, vous devez l’amortir – donc la rembourser – dans un délai de 15 ans. Si vous n’avez qu’une hypothèque, vous devez amortir sur la même période la part supérieure à 65% du prix d’achat. Deux possibilités s’offrent à vous pour le faire.

  • L’amortissement direct : Vous remboursez régulièrement une partie de votre dette. Votre hypothèque se réduit ainsi peu à peu et vous devez payer moins d’intérêts. L’inconvénient, c’est que par ce biais, vous réduisez également la dette que vous pouvez déduire de vos impôts.
  • L’amortissement indirect : Vous ne remboursez pas directement votre dette à la banque ou à l’assurance, mais versez l’argent en tranches sur votre pilier 3a. Il y restera jusqu’à ce que vous soyez à la retraite. Ensuite, vous pourrez retirer le montant complet et amortir votre hypothèque en une fois.

 

L’amortissement indirect via le pilier 3a vous permet d’économiser de l’argent. Car vous pouvez déduire ces versements au pilier 3a de votre revenu imposable. Votre hypothèque et les intérêts ne diminuent pas. Vous pouvez donc entrer ces montants dans votre déclaration d’impôt en tant que dettes jusqu’à l’âge de votre retraite. Important : Si vous amortissez votre seconde hypothèque de manière indirecte, vos intérêts hypothécaires restent inchangés.

 

 

Bon à savoir : Vous ne pouvez pas effectuer des versements illimités dans le pilier 3a. Le montant maximal pour 2019 est :

  • Pour les personnes employées au maximum CHF 6826
  • Pour les personnes indépendantes sans caisse de pension : 20% du revenu net, au maximum CHF 34 128

Ces montants changent chaque année. Vous trouverez les montants actuels ici : www.avs-ai.ch

 

 

 

 

Combien faut-il amortir ?  


Cette question fait partie des questions les plus fréquemment posées au sujet de la propriété immobilière : « Quelle part de ma dette hypothécaire dois-je rembourser ? » En règle générale, vous devez amortir votre deuxième hypothèque dans un délai de 15 ans. Mais qu’en est-il de la première hypothèque ? Faut-il l’amortir partiellement ou la laisser telle quelle ? La réponse à cette question sera différente pour chaque personne. Elle dépend de votre situation financière et de vos besoins.

 

On entend souvent le conseil selon lequel on ne devrait, pour des raisons fiscales, pas rembourser son hypothèque mais plutôt investir rentablement l’argent correspondant. Ce calcul peut fonctionner pour les personnes qui gagnent beaucoup d’argent et souhaitent l’investir de manière à économiser des impôts. Mais d’un point de vue financier, il est souvent plus judicieux d’amortir partiellement l’hypothèque.

 

Conseil : Amortissez votre hypothèque de manière à toujours conserver suffisamment d’épargne. Si vous devez augmenter votre hypothèque après la retraite, la banque ou l’assurance exigera le plus souvent que vous utilisiez l’argent ainsi obtenu pour votre bien immobilier. Vous n’obtiendrez probablement pas de crédit pour subvenir à vos besoins.

 

 

Vous touchez une somme d’argent importante : faut-il amortir ou investir ?

Supposons que vous vous retrouviez en possession d’un joli montant – suite à un héritage ou grâce à votre épargne. Cet argent doit-il vous servir à amortir votre dette hypothécaire ? Cela vous amènerait à payer moins d’intérêts mais vous ne pourriez plus déduire autant de dettes de vos impôts. Ou vaut-il mieux investir l’argent pour en obtenir un rendement ?

 

Le calcul est simple : Le rendement net (rendement moins impôts) que vous obtiendrez de votre investissement doit être supérieur au montant que vous payez pour les intérêts de la dette (moins l’économie d’impôts). Pour pouvoir faire ce calcul, vous devez connaître votre taux hypothécaire actuel et votre taux d’imposition marginal. Ce dernier détermine combien d’impôts vous payez en plus pour chaque tranche de CHF 1000 de revenu supplémentaire. Plus votre revenu et votre facture fiscale sont élevés, plus il sera judicieux pour vous d’avoir des dettes hypothécaires.

 

 

Rendement net nécessaire

Exemple : Si votre taux hypothécaire s’élève à 3.5% et votre taux d’imposition marginal à 30%, le taux d’intérêt de votre rendement net doit s’élever au minimum à 2.45% pour qu’il soit plus judicieux d’investir plutôt que d’amortir.

 

1 % 0,8 % 0,57 % 0,7 % 0,65 %
1,5 % 1,2 % 1,125 % 1,05 % 0,975 %
2 % 1,6 % 1,5 % 1,4 % 1,3 %
2,5 % 2 % 1,875 % 1,75 % 1,625 %
3 % 2,4 % 2,25 % 2,1 % 1,95 %
3,5 % 2,8 % 2,8 % 2,45 % 2,275 %
4 % 3,2 % 3,2 % 3 % 2,6 %

 

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